Proprietários de terreno não devem responder solidariamente por quebra de contrato da construtora
A
Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento ao
recurso especial de um casal que, após vender terreno a uma construtora
do Rio Grande do Sul, foi condenado solidariamente a pagar indenização
pela paralisação das obras do empreendimento imobiliário que seria
construído no local.
Surpreendidos
com a notícia da falência da empresa e a consequente suspensão das
obras, compradores das unidades ajuizaram ação de reparação de danos
contra a construtora, seus sócios e também contra o casal que vendeu o
terreno.
Entre
outras coisas, alegaram que não teria ocorrido venda do terreno à
construtora, mas uma simulação, com permuta por área construída, o que
teria mantido o casal na condição de proprietário do imóvel.
Em
outra ação, anterior, o casal vendedor havia conseguido a rescisão do
contrato com a empresa e a reintegração na posse do imóvel, mas foi
obrigado a pagar à massa falida as benfeitorias já construídas no local.
Na
sentença, o juiz reconheceu a responsabilidade da construtora e dos
sócios, mas afastou a obrigação dos proprietários do terreno. Os
clientes, então, entraram com apelação no Tribunal de Justiça do Rio
Grande do Sul (TJRS), que reformou a sentença e reconheceu a
responsabilidade solidária do casal.
Valorização
Segundo
o acórdão, a responsabilização solidária foi consequência da forma como
se deu o negócio entre as partes envolvidas. A decisão destacou que, no
preço do terreno, foi embutida a valorização do empreendimento, com a
projeção de lucro representado pelo edifício que ali seria erguido.
Também foi levado em consideração o fato de a compra e venda e a
incorporação não terem sido registradas.
Para
os desembargadores, uma vez que os proprietários do terreno consentiram
com a realização do projeto de forma irregular, inclusive com ampla
divulgação comercial, deveriam responder solidariamente pelos prejuízos
causados aos compradores dos imóveis. O TJRS considerou que haveria
relação de consumo entre os proprietários do terreno e os compradores
das unidades habitacionais.
Em
recurso ao STJ, o casal alegou que sua relação com a construtora se
limitou a uma operação de compra e venda e que o preço ajustado seria
pago em dinheiro, parceladamente, e não em área construída, o que não
permite sua caracterização como sócios do empreendimento.
Equiparação indevida
O
ministro Luis Felipe Salomão, relator, afastou a possibilidade de
equiparação dos vendedores do terreno ao incorporador. Para o ministro,
“a caracterização como incorporador pressupõe a prática efetiva, pelo
proprietário do terreno, de atividade de promoção da construção da
edificação condominial”.
Segundo
o ministro, o tribunal estadual se equivocou ao cobrar dos
proprietários do terreno obrigações impostas pela lei de incorporações
aos incorporadores, como o registro do projeto.
Salomão
lembrou precedentes da Quarta Turma no sentido de que a Lei de
Incorporações (Lei 4.591/64) equipara o proprietário do terreno ao
incorporador, desde que aquele pratique alguma atividade condizente com a
relação jurídica incorporativa, atribuindo-lhe, nessa hipótese,
responsabilidade solidária pelo empreendimento imobiliário.
No
caso julgado agora, todavia, o casal limitou-se à mera alienação do
terreno para a incorporadora, que tomou para si a responsabilidade
exclusiva pela construção do empreendimento.
Quanto
à valorização do terreno e a possível projeção do lucro decorrente da
construção do edifício, o ministro destacou que a sentença, com base em
prova pericial, consignou que o contrato de compra e venda foi celebrado
de forma lícita, afastando a tese de simulação.
O
ministro Salomão também refutou a incidência do Código de Defesa do
Consumidor na relação entre o casal e os compradores das unidades. Para o
relator, os proprietários do imóvel “não ostentam a condição de
fornecedores”, porque não prestaram nenhum serviço nem ofereceram nenhum
produto aos clientes da construtora.
Processo relacionado: REsp 1065132
Fonte: Superior Tribunal de Justiça
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