“Tutela
antecipada em ação de despejo por falta de pagamento
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quarta-feira,
21/11/2012
As ações de
despejo, tratadas pela Lei do Inquilinato, obedecem o rito ordinário, assim
como estabelece o artigo 59 da lei
8.245/19911. Vê-se que, ao contrário do que
muitos pensam, a ação de despejo não possui rito especial, o rito é o ordinário
do Código
de Processo Civil (CPC). Existem, porém, algumas possibilidades
trazidas pela Lei do Inquilinato que tornam o trâmite dessas ações, em um
primeiro momento, mais célere, como, por exemplo, a não suspensão dos processos
durante o período de férias forenses2, o pedido liminar
de caráter objetivo, a prestação de caução, a purga da mora, a audiência de
justificação prévia e a não aplicabilidade do efeito suspensivo aos recursos
interpostos contra as sentenças (inciso V do artigo 58 da lei 8.245/1991).
A Lei do Inquilinato, que chegou em 1991, não demonstrou preocupação com
a efetividade da celeridade processual e, após vários debates e sabendo da
necessidade de reequilibrar a relação entre locador e locatário ante a menor
proteção do Estado para com o locador, surgiu, em 2009, a lei 12.112. A principal
mudança, que já era esperada há muito tempo, foi a inserção de quatro novas
situações para concessão de liminar de caráter objetivo. A lei 8.245/1991
trazia em seu bojo cinco situações, tendo, a nova lei, introduzido outras
quatro, dentre elas duas situações que merecem destaque, a concessão de liminar
após o término do prazo notificatório quando o contrato estiver vigorando por
prazo indeterminado (denúncia imotivada) e a concessão de liminar no caso de
falta de pagamento e acessórios da locação estando o contrato desprovido de
garantia, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de
exoneração dela3.
Sem dúvida de que o inciso IX da nova
lei, que, frise-se, prevê a concessão de liminar em ação de despejo por falta
de pagamento quando o contrato estiver desprovido das garantias do artigo 37,
foi um avanço, mas lento, pois a hipótese é a mais importante e temerária por
parte dos locadores para desocupação imediata do espaço. Aliás, depois de um
cochilo do legislador - não ter incluído tal previsão no texto original de 1991
-, esperava-se maior presteza e efetividade do legislativo, o que não ocorreu.
Com a ausência de um dispositivo mais
forte para os casos de inadimplemento por falta de pagamento, continuam as
discussões acerca da possibilidade de concessão da tutela prevista no artigo
273 do CPC.
Afinal, as situações elencadas no
artigo 59 que determinam o deferimento de liminar em caráter objetivo é
taxativa? A lei especial (lei 8.245/1991) exclui a possibilidade de concessão
de tutela jurisdicional de caráter subjetivo, prevista no artigo 273 do Código
de Processo Civil (CPC)?
Há quem entenda que a lista do artigo 59, §1º, da lei 8.245/1991 é
taxativa4, não
cabendo tutela antecipada prevista no artigo 273 do CPC, mesmo mediante
comprovação do fumus boni iuris e periculum in mora. Entretanto,
o Judiciário já vem, há um bom tempo, se curvando e admitindo a concessão de
tutela antecipada em ação de despejo por falta de pagamento, mesmo não estando
o contrato desprovido das espécies de garantias previstas no artigo 37 da Lei
nº. 8.245/1991. É o caso do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul,
que, em decisão recente, entendeu pela concessão de tutela em ação de despejo
por falta de pagamento, tendo o Tribunal sustentado que, naquele caso prático,
a falta de pagamento dos locatícios desde 2008 era motivo suficiente para
deferir a medida ante a demonstração do risco do dano irreparável, não sendo o
óbice da irreversibilidade suficiente para o não deferimento da pretensão
antecipatória, em face do disposto na parte final do artigo 64, §2º, da lei
8.245/19915.
Da mesma forma é o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo:
“[...] Agravo de instrumento contra a decisão que nos autos da ação de despejo
cumulada com cobrança, deferiu a antecipação da tutela e determinou a desocupação
voluntária do imóvel em 15 dias, a contar da ciência do locatário. Falta de
pagamento dos aluguéis. Possibilidade da antecipação da tutela em ação de
despejo. Lei nova de natureza processual alcança o processo em curso. Presentes
os requisitos para a concessão de antecipação de tutela. Falta de pagamento dos
aluguéis e desinteresse pela purgação da mora. Irregularidade do imóvel
constatada pela Prefeitura que não prejudicou a posse do locatário. Decisão
mantida. Recurso não provido. [...] 6
O Ministro do Supremo Tribunal
Federal, Luiz Fux, já se manifestou, em sua obra, acerca da possibilidade de
concessão de tutela nas ações de despejo quando o direito estiver em estado de
periclitação. Ele assevera que “Observada a ressalva anterior de que fora desses
casos a evidência, em princípio, não autoriza a tutela antecipada, mister
assentar que há casos de direito em estado de periclitação que reclamam a
tutela antecipada de segurança e que escapam à letra do artigo 59 da Lei (“in
Tutela Antecipada e Locações”, 2ª Edição, pág. 134, Ed. Destaque, Rio de
Janeiro, RJ, 1996)”.
Para o Superior Tribunal de Justiça (STJ) não é diferente: “A
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em consonância com abalizada
doutrina, tem se posicionado no sentido de que, presentes os pressupostos
legais do art. 273 do CPC, é possível a concessão de tutela antecipada mesmo
nas ações de despejo cuja causa de pedir não estejam elencadas no art. 59, §
1º, da lei 8.245/91”.7
Vê-se que os Tribunais - na ausência
de dispositivo de lei mais severo que admita a retomada da posse de forma mais
rápida nos casos de inadimplência dos contratos de locação com garantia, o que
os tornaria mais equilibrados resgatando a confiança dos investidores -, têm-se
posicionado, mesmo que lentamente, no sentido de acolher pedido de tutela
antecipada de caráter subjetivo.
Portanto, resta demonstrado ser
cabível pedido de tutela antecipada em ação de despejo por falta de pagamento,
porém ainda há uma certa resistência por parte da Doutrina e da Jurisprudência
no que se refere ao deferimento da medida antecipatória, merecendo a Lei do
Inquilinato uma nova análise no que se refere a inserção de medida liminar de
caráter objetivo para despejar o espaço em caso de inadimplência superior a
determinado período. Não nos parece razoável que o locador tenha que ingressar
em Juízo objetivando a retomada de um espaço em razão da inadimplência e só ter
uma sentença executável (sentença decretando o despejo sem efeito suspensivo),
às vezes, em período superior a 2 (dois) anos. E não bastasse a demora, pode
ainda o locador ficar a míngua ao final, uma vez que, o locatário e os
fiadores, não raro, deixam o imóvel sem quitar o débito.
__________
1 Lei nº.
8.245/1991. Art. 59. Com as modificações constantes deste Capítulo, as ações de
despejo terão o rito ordinário.
2 Lei nº.
8.245/1991. Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art.
1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da
locação, revisionais de aluguel e renovatórias, observar-se-á o seguinte:
I – os processos tramitam durante as
férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas;
3 Lei nº.
8.245/1991. Art. 59. Com as modificações constantes deste Capítulo, as ações de
despejo terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da
audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente
a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
I - o descumprimento do mútuo acordo
(art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas
testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo
mínimo de seis meses para
desocupação, contado da assinatura do instrumento;
II - o disposto no inciso II do art.
47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela
demonstrada em audiência prévia;
III - o término do prazo da locação
para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o
vencimento do contrato;
IV - a morte do locatário sem deixar
sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11,
permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
V - a permanência do sublocatário no
imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.
VI – o disposto no inciso IV do art.
9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel,
determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com
a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;
(Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
VII – o término do prazo
notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova
garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; (Incluído pela Lei nº
12.112, de 2009)
VIII – o término do prazo da locação
não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou
do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; (Incluído pela
Lei nº 12.112, de 2009)
IX – a falta de pagamento de aluguel
e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de
qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em
caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.
(Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo
como assistentes.
§ 3o No caso do inciso IX do § 1o
deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a
liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a
desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial
que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II
do art. 62. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
4 Venosa,
Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada. Doutrina e Prática. 10ª Edição.
São Paulo. Editora Atlas, 2010, p. 270.
5 15ª Câmara
do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul. Agravo de Instrumento em
Ação de Despejo por Falta de Pagamento nº. 45159- 39.2012.8.21.7000. Relator
Vicente Barroco de Vasconcellos. Decisão em 7.2.2012
6 TJ/SP. 26ª
Câmara de Direito Privado. Agravo de Instrumento nº. 0504050-66.2010.8.26.0000.
Rel. Des. Carlos Alberto Garbi. Publicação 26.1.2011
7 STJ. Quinta Turma. REsp nº. 702205/SP, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima,
Publicação 9.10.2006
_________
* Ezequiel
Frandoloso é advogado do escritório Trigueiro Fontes Advogados
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