“Direito Real de Laje: Primeiras impressões
Flávio Tartuce
Juiz de Direito. Mestre em Direito Civil pela PUC-SP, tendo
obtido nota dez em todos os créditos cursados, nota dez na dissertação, com
louvor, e dispensa de todos os créditos para o doutorado. Membro da Academia de
Letras Jurídicas da Bahia e da Academia Brasileira de Direito Civil. Professor
da Universidade Federal da Bahia e da Rede LFG. Co-autor do Novo Curso de
Direito Civil (Ed. Saraiva)
1. Introdução
A Medida Provisória nº 759, de 22 de dezembro de 2016, ao
dispor sobre a regularização fundiária rural e urbana, a liquidação de créditos
concedidos aos assentados da reforma agrária e, ainda, sobre a regularização
fundiária no âmbito da Amazônia Legal[1], consagrou um novo direito real, cujo
alcance social é demasiadamente expressivo.
Trata-se do direito real de laje.
Com justiça, o excelente FLAVIO TARTUCE[2] adverte que o tema
já havia sido enfrentado, em doutrina, por grandes autores brasileiros, a
exemplo de RODRIGO MAZZEI e RICARDO PEREIRA LIRA.
Segundo o AURELIO, “laje”, substantivo feminino, significa
"1. Pedra de superfície plana ger. Quadrada ou retangular; lousa: 'eu
fazia a volta dentro do pátio revestido de lajes' (Osmã Lins, Nove, Novena, p.
156).2. Constr. Obra contínua de concreto armado, a qual constitui sobrado,
teto de um compartimento, ou piso. [F. Paral.: laja e lájea. Var.: lajem. Dim.
Irreg.: lajota.]”[3].
O instituto consagrado pelo novo diploma mais se aproxima do
segundo significado apresentado pelo dicionarista, uma vez que consiste no
direito real sobre a unidade imobiliária autônoma erigida sobre a propriedade
de outrem.
Em linguagem tipicamente brasileira, fora concedido status
oficial ao direito sobre o “puxadinho”.
Em verdade, poderia o legislador, em vez de inaugurar
disciplina específica, tratar do instituto no âmbito do próprio direito de
superfície, como bem observa ROBERTO PAULINO DE ALBUQUERQUE JR.:
"O que caracteriza o direito de superfície e distingue o
seu tipo dos demais direitos reais é a possibilidade de constituir um direito
tendo por objeto construção ou plantação, separadamente do direito de
propriedade sobre o solo.
Em sentido mais técnico, há superfície quando se suspende os
efeitos da acessão sobre uma construção ou plantação a ser realizada ou já
existente. O implante que, por força da acessão, seria incorporado ao solo,
passa a ser objeto de um direito real autônomo, o direito real de superfície.
Ve-se que, a partir dessa definição de direito de superfície,
sequer seria necessário prever expressamente a possibilidade de sua
constituição para a construção no espaço aéreo ou para o destacamento de
pavimentos superiores já construídos. Da mesma forma, é desnecessária a menção
expressa à possibilidade de superfície constituída sobre construções no
subsolo. Se é possível construir no espaço aéreo ou no subsolo e essas construções
sofrem, de ordinário, os efeitos da acessão, pode-se tê-las como objeto do
direito real de superfície.
Do próprio tipo da superfície deriva a possibilidade de
sobrelevação, portanto.
(…)
Se o que se queria era ressaltar a possibilidade do direito de
superfície por sobrelevação, bastava para tanto inserir um artigo no título V
do livro do direito das coisas. Para acrescentar à disciplina do direito de
superfície a possibilidade de abertura de matrícula separada para a propriedade
superficiária e a desnecessidade de atribuição de fração ideal do terreno,
outros dois artigos bastariam”.[4]
Na mesma linha, OTAVIO LUIZ RODRIGUES JR. E RODRIGO MAZZEI:
“Enfim, o novo direito de laje não merece monopolizar toda a
coluna. Sobre ele, por certo, escrever-se-ão futuras colunas na Direito Civil
Atual nos próximos meses. Deve-se, porém, registrar o assombro com a falta de
cuidado técnico na elaboração dessa norma, especialmente porque soluções muito
mais adequadas poderiam ter sido alcançadas com o já existente direito de
superfície.”[5]
“Pensamos na aplicação da sobrelevação não como instrumento
para a criação de obras e construções com muitos fracionamentos, mas com
moldagem para permitir o direito à laje, com a regularização de diversas
situações hoje já criadas (…) não podemos esquecer a motivação com que foi
trazido o direito de superfície pra o quadro legal pátrio contemporâneo, eis
que deve ser visto como instrumento da função social (…)"[6]
A despeito dessas argutas ponderações, o legislador preferiu
conferir autonomia a este direito, desgarrando-o da disciplina da superfície.
E, embora a nova regulamentação não resolva a delicada
questão social atinente ao crescimento urbano desordenado - que exige, não
apenas promessas ou leis, mas sérias políticas públicas -, ao menos retirou
do"limbo da invisibilidade"uma situação social tão comum nas cidades
brasileiras.
Imaginemos, a título meramente ilustrativo, o sujeito que
constrói um segundo andar em sua casa, conferindo-lhe acesso independente, e,
em seguida, transfere o direito sobre o mesmo, mediante pagamento, para um
terceiro, que passa a morar, com a sua família, nesta unidade autônoma.
Não se tratando, em verdade, de transferência de “propriedade"
- que abrangeria, obviamente, o solo -, este terceiro passa a exercer direito
apenas sobre a extensão da construção original, ou seja, sobre a laje.
Trata-se, portanto, de um direito real sobre coisa alheia -
com amplitude considerável, mas que com a propriedade não se confunde -,
limitado à unidade imobiliária autônoma erigida sobre a construção original, de
propriedade de outrem.
Melhor seria, em nosso sentir, que se utilizasse a expressão
“direito sobre a laje”, como empregado no Enunciado 18, da I Jornada dos Juizes
das Varas de Família da Comarca de Salvador:
Enunciado no 18 - Nos termos do regime de bens aplicável,
admite-se, em nível obrigacional, a comunicabilidade do direito sobre a
construção realizada no curso do casamento ou da união estável – acessão
artificial socialmente conhecida como “direito sobre a laje” -,
subordinando-se, todavia, a eficácia real da partilha ao regular registro no
Cartório de Imóveis, a cargo das próprias partes, mediante recolhimento das
taxas ou emolumentos e tributos devidos[7].
Note-se que, na hipótese do enunciado, não se discute direito
real de terceiro sobre a laje, mas sim, a disciplina própria do direito à
meação sobre a extensão construída do imóvel, segundo o regime de bens
aplicável.
O instituto de que estamos aqui a tratar, como vimos, tem
natureza diversa (real) e diz respeito à esfera jurídica de terceiro que, com
exclusividade, imprime, em perspectiva constitucional, destinação
socioeconômica sobre a unidade imobiliária autônoma sobreposta.
2. Direito Real Autônomo
É digno de nota que os direitos reais, diferentemente dos
pessoais ou obrigacionais (a exemplo de um direito de crédito), não podem
derivar, direta e exclusivamente, da manifestação volitiva das partes, uma vez
que, dentre as suas características, destaca-se a legalidade.
Sobre o tema, já tivemos a oportunidade de escrever:
"Nesse diapasão, com fundamento na doutrina do genial
ARRUDA ALVIM, poderíamos enumerar as seguintes características dos direitos
reais, para distingui-los dos direitos de natureza pessoal:
a) legalidade ou tipicidade — os direitos reais somente
existem se a respectiva figura estiver prevista em lei (art. 1.225 do CC-02);
b) taxatividade — a enumeração legal dos direitos reais é
taxativa (numerus clausus), ou seja, não admite ampliação pela simples vontade
das partes;
c) publicidade — primordialmente para os bens imóveis, por se
submeterem a um sistema formal de registro, que lhes imprime essa
característica;
d) eficácia erga omnes — os direitos reais são oponíveis a
todas as pessoas, indistintamente. Consoante vimos acima, essa característica
não impede, em uma perspectiva mais imediata, o reconhecimento da relação
jurídica real entre um homem e uma coisa. Ressalte-se, outrossim, que essa
eficácia erga omnes deve ser entendida com ressalva, apenas no aspecto de sua
oponibilidade, uma vez que o exercício do direito real — até mesmo o de
propriedade, mais abrangente de todos — deverá ser sempre condicionado (relativizado)
pela ordem jurídica positiva e pelo interesse social, uma vez que não vivemos
mais a era da ditadura dos direitos;
e) inerência ou aderência — o direito real adere à coisa,
acompanhando-a em todas as suas mutações. Essa característica é nítida nos
direitos reais em garantia (penhor, anticrese, hipoteca), uma vez que o credor
(pignoratício, anticrético, hipotecário), gozando de um direito real vinculado
(aderido) à coisa, prefere outros credores desprovidos dessa prerrogativa;
f) seqüela — como conseqüência da característica anterior, o
titular de um direito real poderá perseguir a coisa afetada, para buscá-la onde
se encontre, e em mãos de quem quer que seja. É aspecto privativo dos direitos
reais, não tendo o direito de seqüela o titular de direitos pessoais ou
obrigacionais" .[8]
Com efeito, a Medida Provisória nº 759, em respeito à
característica da legalidade, alterou o art. 1.225 do Código Civil, que
apresenta o rol dos direitos reais, para acrescentar, em seu inciso XIII, o
direito sobre a laje.
A sua disciplina, outrossim, está contida logo após as normas
da anticrese (arts. 1.506 a 1.510), no art. 1.510-A, do Código Civil.
3. Tratamento Jurídico
Na vereda do art. 1.510-A, conclui-se que este novo direito
real é exercido sobre a unidade imobiliária autônoma sobrelevada, erigida sobre
a construção original, de propriedade de outrem:
Art. 1.510-A. O direito real de laje consiste na
possibilidade de coexistência de unidades imobiliárias autônomas de
titularidades distintas situadas em uma mesma área, de maneira a permitir que o
proprietário ceda a superfície de sua construção a fim de que terceiro edifique
unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.
Como já ressaltamos, não se trata de uma “propriedade” sobre
a laje, eis que, se de propriedade se tratasse, o direito exercido seria “na
coisa própria” e abrangeria o próprio solo, o que não se dá na hipótese
vertente.
Até porque este novo direito real somente será admitido
"quando se constatar a impossibilidade de individualização de lotes, a
sobreposição ou a solidariedade de edificações ou terrenos” (§ 1º), não se
confundido, ademais, com o condomínio edilício, pois, neste caso, coexistem
propriedades plenas em plano horizontal, com direito à fração ideal do solo e
das áreas comuns[9].
Consiste, pois, em um direito real limitado à estrutura
autônoma construída (laje), desde que a unidade imobiliária sobreposta,
qualquer que seja o seu uso, seja dotada de:
a) isolamento funcional;
b) acesso independente.
A unidade imobiliária da laje, portanto, deverá, em
perspectiva funcional, estar isolada da construção original, configurando
célula habitacional distinta, havendo, neste ponto, uma similitude com o
condomínio horizontal.
Além disso, a via de acesso ou ingresso à unidade deverá ser
independente, a exemplo de uma escada exclusiva para o segundo pavimento da
construção.
Em nosso sentir, diante da realidade urbanística brasileira,
caracterizada pelo crescimento desordenado, o requisito do “acesso independente”
deve ser interpretado com equilíbrio e cautela, na medida em que, utilizando o
mesmo exemplo acima figurado, uma mesma escada poderá servir, simultaneamente,
para o titular da laje e para o vizinho que habita unidade sobrelevada
contígua.
A finalidade da norma, certamente, é no sentido de que este
acesso seja independente em face do proprietário da construção original do
imóvel sotoposto (abaixo localizado).
Nesse ponto, dada a sua importância, merece referência a
norma legal:
§ 3º Consideram-se unidades imobiliárias autônomas aquelas
que possuam isolamento funcional e acesso independente, qualquer que seja o seu
uso, devendo ser aberta matrícula própria para cada uma das referidas unidades.
E um aspecto de tremenda importância, neste dispositivo, deve
ser salientado: o legislador determinou que fosse aberta, em favor do titular
da laje, matrícula própria.
4. Matrícula do Direito Real de Laje
Sem nos afastar do escopo deste artigo, é recomendável passar
em breve revista o conceito de matrícula.
A matrícula, em linhas gerais, consiste no primeiro número de
registro do imóvel, a sua “numeração de registro original”.
Cada nova alienação receberá, por sua vez, novo número de
registro, mantendo-se a matrícula original.
Finalmente, “a averbação”, lembra CARLOS ROBERTO
GONÇALVES," é qualquer anotação feita à margem de um registro, para
indicar as alterações ocorridas no imóvel, seja quanto a sua situação física
(edificação de uma casa, mudança de nome de rua) seja quanto à situação
jurídica do seu proprietário (mudança de solteiro para casado, p. Ex.)”[10].
A matrícula é regulada nos arts. 224 a 233 da nº Lei 6.015,
de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Publicos - LRP).
Vale destacar os seus dois primeiros dispositivos:
Art. 224. Todo imóvel objeto de título apresentado em
cartório para registro, deve estar matriculado no livro n. 2 de Registro Geral,
obedecidas as normas estabelecidas no artigo 173.
Art. 225. A matrícula será efetuada por ocasião do primeiro
registro a ser lançado na vigência da presente Lei, mediante os elementos
constantes do título apresentado e do registro anterior no mesmo mencionado,
preenchidos os requisitos do artigo 227.
Por óbvio, as normas da LRP deverão ser interpretadas em
consonância com as novas regras editadas, constantes na Medida Provisória nº
759, considerando-se que se trata, não de uma mera construção em imóvel
preexistente, de titularidade única (que exigiria mera averbação), mas sim, da
constituição de um direito real em favor de terceiro, sobre unidade imobiliária
autônoma (laje), funcionalmente independente (que passará a exigir matrícula).
Nesse diapasão, o titular da laje responderá pelos encargos e
tributos que incidirem sobre a sua unidade (§ 4º).
Além disso, dada a autonomia registral que lhe foi conferida,
o § 5º da MP admitiu ainda a alienação da laje: "as unidades autônomas
constituídas em matrícula própria poderão ser alienadas e gravadas livremente por
seus titulares, não podendo o adquirente instituir sobrelevações sucessivas,
observadas as posturas previstas em legislação local”.
Um ponto, aqui, nos despertou atenção.
Temos certa dúvida quanto ao alcance e constitucionalidade
deste dispositivo, na perspectiva do princípio da função social, no que tange à
vedação de extensões ou lajes sucessivas.
Uma vez que o legislador cuidou de conceder dignidade legal
ao direito sobre a laje, desde que as limitações administrativas e o Plano
Diretor sejam respeitados, sobrelevações sucessivas, regularmente edificadas,
mereceriam, talvez, o amparo da norma.
Fica o convite à reflexão.
Por fim, interessante serão os reflexos do novo regramento no
Direito de Família, na medida em que não é incomum o titular da construção
original ceder a unidade sobrelevada a um parente, que passa a exercer direito
sobre a unidade autônoma.
Dependendo da circunstância, poderá, até mesmo, operar-se a
aquisição do direito real de laje por usucapião, observados os requisitos
legais da prescrição aquisitiva.
E mesmo que a cessão seja gratuita, a título de comodato, se
o cessionário passa a se comportar como titular exclusivo da laje, alterando o
seu animus e a própria natureza da posse precária até então exercida, poderá,
em nosso sentir, consolidar o seu direto sobre a construção sobrelevada
(direito real de laje), mediante usucapião, contando-se o prazo de prescrição a
partir do momento em que deixa de se comportar como simples comodatário, por
aplicação da regra da “interversio possessionis”.
5. Conclusão
O legislador, com este novo diploma, certamente não mudará a
dura realidade habitacional brasileira que está a exigir políticas públicas
mais abrangentes e efetivas, a serem desempenhadas a médio e longo prazos.
Ademais, perdeu a oportunidade de tratar da laje em sua
ambiência natural, dentro da estrutura normativa do direito real de superfície.
A despeito de tudo isso, temos que a disciplina normativa de
uma realidade brasileiríssima como esta confere, ao menos, dignidade legal a
milhares de famílias que, até então, viviam em uma espécie de vácuo normativo
habitacional.
Mas, para além de uma abstrata “dignidade legal”, o que essas
famílias anseiam é pela projeção social e “em concreto” do princípio maior da
dignidade da pessoa humana.
E, para tanto, leis não bastam.
[1] Art.1ºº Esta Medida Provisória dispõe sobre a
regularização fundiária rural e urbana, sobre a liquidação de créditos
concedidos aos assentados da reforma agrária e sobre a regularização fundiária
no âmbito da Amazônia Legal, institui mecanismos para aprimorar a eficiência
dos procedimentos de alienação de imóveis da União, e dá outras providências.
[2] TARTUCE, Flávio. Medida Provisória Introduz o Direito
Real de Laje no Código Civil:
http://professorflaviotartuce.blogspot.com.br/2016/12/medida-provisoria-introduzodireito.htmlacessado
em 04 de janeiro de 2017.
[3] https://contas.tcu.gov.br/dicionario/home.asp
[4] ALBUQUERQUE Jr. Roberto Paulino de. O Direito de Laje não
é um Novo Direito Real, mas um Direito de Superfície. Disponível no:
http://www.conjur.com.br/2017-jan-02/direito-laje-nao-direito-real-direito-superficie
acessado em 04 de janeiro de 2017.
[5] RODRIGUES JR., Otávio Luiz. Um Ano Longo Demais e os seus
Impactos no Direito Civil Contemporâneo, disponível no:
http://www.conjur.com.br/2016-dez-26/retrospectiva-2016-ano-longo-impactos-direito-civil-contemporaneo
acessado em 04 de janeiro de 2017.
[6] MAZZEI, Rodrigo. O Direito de Superfície no Ordenamento
Jurídico Brasileiro, disponível no:
http://www.dominiopublico.gov.br/download/teste/arqs/cp040916.pdf acessado em
04 de janeiro de 2017. Este texto é anterior à publicação da MP 759/16.
[7] Fonte:
http://www5.tjba.jus.br/images/pdf/enunciados_ordem_numerica.pdf, acessado em
04 de janeiro de 2017.
[8] GAGLIANO, Pablo Stolze e PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo
Curso de Direito Civil - Obrigações - Vol. 2. 17 ed. São Paulo: Saraiva, págs.
48-49.
[9] § 6º A instituição do direito real de laje não implica
atribuição de fração ideal de terreno ao beneficiário ou participação
proporcional em áreas já edificadas.
§ 7º O disposto neste artigo não se aplica às edificações ou
aos conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma
de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não, nos
termos deste Código Civil e da legislação específica de condomínios.
[10] GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro -
Direito das Coisas - Vol. 5. 11 ed. São Paulo: Saraiva, 2016, pág. 309”.
Fonte: https://flaviotartuce.jusbrasil.com.br/artigos/417476632/direito-real-de-laje-primeiras-impressoes.Acesso:
10/02/2018
