NATUREZA JURÍDICA DA CAUÇÃO
IMOBILIÁRIA: DIREITO REAL OU
DIREITO PESSOAL?
INTRODUÇÃO 1
CAPÍTULO I – CONTRATO DE
LOCAÇÃO DE IMÓVEIS E AS RESPECTIVAS GARANTIAS
1.1 GARANTIAS LOCATÍCIAS 3
1.2 ESPÉCIES DE GARANTIAS ALÉM
DA CAUÇÃO 4
1.3 FIANÇA 5
1.4 OUTORGA UXÓRIA NA FIANÇA 6
1.5 SEGURO FIANÇA 7
1.6 CAUÇÃO 8
1.7 CAUÇÃO DE BEM DE FAMÍLIA 8
1.8 CAUÇÃO DE BENS MÓVEIS 9
1.9 CAUÇÃO DE BENS IMÓVEIS 9
1.10 CAUÇÃO EM DINHEIRO 10
CAPÍTULO II – CAUÇÃO DIREITO
REAL OU DIREITO PESSOAL?
2.1 DOS DIREITOS REAIS 12
2.2 DIFERENÇA ENTRE OS DIREITOS
REAIS E OS DIREITOS PESSOAIS 13
2.3 CAUÇÃO DIREITO REAL OU
PESSOAL 13
CAPÍTULO III – CAUÇÃO COMO
GARANTIA DE UM MODO GERAL E NOVAS MODALIDADES DE GARANTIAS
3.1 DA CAUÇÃO DE TÍTULOS DE
CRÉDITO 15
3.2 GLOBALIZAÇÃO E TECNOLOGIA 15
CONSIDERAÇÕES FINAIS 18
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 19
INTRODUÇÃO
O presente trabalho busca proporcionar uma rápida abordagem a
respeito do Instituto da “Caução” no que diz respeito a locação de imóveis e
explicitando ser a “Caução” parte integrante do capítulo do Código Civil 2002
que trata do chamado Direito das Coisas “livro III da sua parte especial”, que
é o Direito, segundo Silvio Rodrigues, referente ao conjunto das normas
reguladoras das relações entre os homens, tendo em vista os bens corpóreos.
A composição dos conflitos que surge entre os homens, tendo –
se em vista o bem que se encontra em seu domínio, constitui a seara do Direito
das Coisas. De modo que poderíamos ampliar a definição acima formulada, para
dizer que o Direito das Coisas é o conjunto das normas que regulam as relações
jurídicas entre os homens, em face das coisas corpóreas, capaz de satisfazer
suas necessidades e suscetível de apropriação. “RODRIGUES, 2003”.
De fato, a instituição da propriedade sem dúvida alguma
constitui o ponto principal do Direito das Coisas. A propriedade é o Direito
Real que dá a uma pessoa, o domínio de um bem, em todas as suas relações
proporcionando também o direito de usar, gozar e dispor da coisa.
O trabalho irá ser desenvolvido em 20 páginas e três
capítulos, sendo que no primeiro capítulo iremos abordar os aspectos relativos
as garantias locatícias, além de procurar definir as espécies de garantias
existentes no que diz respeitos as locações de um modo geral, bem como a
fiança, o seguro fiança e mais especificamente a “Caução”, estabelecendo uma comparação
destes com o Instituto da Caução, objeto principal deste trabalho, que como bem
diz o professor Luiz Antônio Scavone Junior, “Caução” é garantia ou seja é
gênero no qual são espécies a hipoteca, a anticrese, a fiança, o aval , etc.
No segundo capítulo iremos desenvolver a ideia sobre “Caução”
ser um Direito Real ou Direito Pessoal, dentro do chamado Direito das Coisas.
No terceiro capítulo, analisaremos a “Caução” como sendo
garantia de um modo geral, visando proporcionar segurança ao credor que o
devedor irá seguramente cumprir com sua obrigação.
Também nesse terceiro capítulo, colocaremos em pauta, diante
das aceleradas mudanças pelas quais o mundo vem experimentando, no que diz
respeito a tecnologia e a globalização e desta forma a existência de “Caução”
em negócios locatícios, através de garantias extremamente novas, próprias desse
mundo como acima mencionamos em aceleradas mudanças, bem como a garantia
oferecida pelo devedor em moeda virtual, isto posto bitcoins como iremos ver no
presente trabalho.
Para tanto em rápidas colocações definiremos o que vem a ser
globalização, propulsora dos avanços no campo da tecnologia e destacar sua influência
no atual mundo dos negócios de um modo geral.
Concluindo o referido trabalho, faremos algumas objetivas e
finais considerações apresentando, como necessário se faz a bibliografia
consultada.
CAPÍTULO I – CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS E AS RESPECTIVAS
GARANTIAS
1.1 GARANTIAS LOCATICÍAS
Garantia, significa proteger, dar segurança, desta forma
garantir é assegurar e proporcionar ao credor uma forma de garantia no sentido
de que irá receber o que lhe é devido.
No entender de SCAVONE (2014, p. 1062):
A caução, sinônimo de garantia, é a cautela, precaução e,
juridicamente, submissão de um bem ou uma pessoa a uma obrigação ou dívida
pré-constituída. Portanto a caução ou garantia é gênero no qual são espécies a
hipoteca, o penhor, a anticrese, o aval e etc.
Diante do acima exposto podemos concluir que as chamadas
garantias locatícias, é um acordo colocado nos contratos de locação, procurando
proporcionar ao locador a necessária segurança, no que diz respeito ao efetivo
pagamento, do aluguel convencionado e também dos encargos existentes. O
objetivo principal em questão é proporcionar o menor risco possível ao locador,
na hipótese do locatário descumprir suas obrigações contratuais.
Para SCAVONE (2014, p. 1062):
A matéria prima do Direito é a linguagem escrita. Assim,
mister se faz a análise de linguagem para que se obtenha do significado (o
texto de direito positivo), sua significação. A caução possui a seguinte
significação, necessária para a delimitação precisa do instituto: “Qualquer
meio de assegurar o cumprimento de ajuste ou obrigação; depósito em dinheiro ou
títulos para responder pela execução de um contrato ou por possíveis desfalques
da parte dos fiéis, tesoureiros e outros empregados: cautela, garantia,
segurança”.
Isto posto as garantias locatícias podem ser definidas com um
acordo colocado nas locações, visando proporcionar ao locador como principal
objetivo, segurança no negócio que o mesmo está realizando, evitando-se desta
forma significativos prejuízos para o mesmo.
1.2 ESPÉCIES DE GARANTIAS ALÉM DA CAUÇÃO
A lei 8.245/91, em seu artigo 37, preceitua: artigo 37 no
contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes
modalidades de garantias.
1- Caução
2- Fiança
3- Seguro fiança locatícia
4- Cessão Fiduciária de cotas de fundos de investimento.
Parágrafo único. É vedado, sob pena de nulidade, mais de uma
das modalidades de garantias no mesmo contrato de locação.
O artigo citado, prevê quatro tipos de garantia no que diz
respeito ao contrato de locação de imóveis: caução, fiança, seguro fiança e
cessão fiduciária de cotas de fundos de investimentos.
Para VENOSA (2006, p.182):
Quando a lei diz que as garantias locatícias podem
constituir-se de caução, fiança e seguro fiança, está utilizando o termo caução
apenas em uma de suas acepções, ou seja, caução real, tanto que o artigo 38
dispõe, que a caução poderá ser em bens móveis ou imóveis. Constituem-se
cauções quaisquer formas de garantias reais (penhor, hipoteca e anticrese) ou
pessoais (fiança). Não é necessário de que se constitua penhor ou hipoteca para
perfazer a caução locatícia. Essa garantia destaca um bem, móvel ou imóvel para
a garantia sem que existia as formalidades dos direitos reais de garantia
típico. Os princípios a serem aplicados são os da caução judicial e legal.
O locador, ao alugar o imóvel, deverá se valer apenas de uma
das garantias, como dispõe o parágrafo único do artigo 37, da lei 8.245/91, não
devendo existir cumulação de garantias, para tanto o locador deve escolher que
garantia melhor lhe convém.
Para DINIZ (2006, p.163):
A enumeração da lei inquinaria é taxativa, o locador,
portanto não poderá exigir outro além das arroladas. Se estipular no contrato
locativo alguma caução mais vantajosa ou onerosa, essa cláusula não terá
validade por contrariar comando de ordem pública. Só será permitida uma
garantia em cada avença locatícia. A lei é taxativa, para cada locação é
possível apenas uma forma de garantia.
Fica desta forma bem claro que o locador não poderá
extrapolar suas exigências, no sentido de assegurar de qualquer modo sua total
garantia, exigindo muito além do que lhe é pertinente ou seja cumulando
garantias.
GONÇALVES afirma (2000, p.102):
Constitui contravenção penal a exigência de pagamento
antecipado de aluguel, salvo a hipótese de locação para temporada, ou se a
locação não estiver garantida por qualquer das referidas espécies de garantia,
caso em que poderá o locador exigir do locatário o pagamento antecipado, até o
sexto dia útil do mês vincendo (artigos 20, 42 e 43 da lei 8.245/91). Não
precisa, pois aguardar o decurso do mês.
O acima enunciado trata- se de uma exceção à regra, de não
poder o locador cobrar o aluguel antecipadamente. Compreende-se desta forma que
não estando a locação assegurada por qualquer tipo de garantia real ou
fidejussória, poderá existir vencimento antecipado dos alugueres.
1.3 FIANÇA
A fiança é chamada garantia pessoal ou fidejussória, ou seja,
é a garantia prestada por uma terceira pessoa, diante do locador, visando
assegurar as obrigações assumidas pelo locatário.
Para DINIZ (2004, p.539):
A fiança ou caução fidejussória vem a ser a promessa feita
por uma ou mais pessoas, de garantir ou satisfazer a obrigação de um devedor,
se este não a cumprir assegurando ao credor o seu efetivo cumprimento (CC
artigo 818). Portanto, haverá contrato de fiança, sempre que alguém assumir
perante o credor a obrigação de pagar a dívida, se o devedor não o fizer.
A fiança é sem dúvida a forma mais utilizada em se tratando
de locação. A fiança no Código Civil é disciplinada nos artigos 818 à 839,
tratando- se de um contrato acessório, subsidiário, unilateral solene e no
geral gratuito. Acessório no sentido de depender de um contrato principal que é
a locação.
É subsidiaria porque, o fiador só será obrigado se a
afiançada por ventura não cumprir a obrigação.
Para GONÇALVES (2006, p.526):
A fiança tem caráter acessório e subsidiário porque depende
da existência do contrato principal e tem sua execução subordinada ao não
cumprimento deste, pelo devedor. Nula a obrigação principal, a fiança,
desaparece “exceto se a nulidade resultar apenas de incapacidade pessoal do
devedor” (CC artigo 824). A execução não abrange contudo, o caso de mutuo feito
a menor (parágrafo único).
A fiança é muito mais simples de exigir do locatário, do que
a “Caução” de bens móveis ou imóveis e tampouco os custos do seguro fiança.
1.4 OUTORGA UXÓRIA NA FIANÇA
A fiança quando prestada por pessoa casada, qualquer seja o
regime de bens, exige o consentimento expresso dos cônjuges em conjunto, como
aos fiadores, não se confundindo com a Outorga Uxória pura e simplesmente.
Para SANTOS (2000 p.242):
Quando necessária a Outorga Uxória ou Marital, duas situações
devem ser examinadas. Se o marido é o fiador, com consentimento da mulher,
apenas ele é o garante de modo que o mesmo falecendo a mulher não é fiadora do
locatário, porque apenas deu autorização para que o seu marido fosse garantidor
das obrigações locativas. Se a mulher não dê o seu consentimento porém, mas do
que isto é também fiadora, como acontece quando o contrato dispõe que Fulano de
tal e sua mulher Beltrana também são fiadores, a responsabilidade da mulher
subsiste como fiadora mesmo após a morte do marido, embora a do espólio do
marido e dos herdeiros cesse com a morte do cônjuge varão. Afinal a mulher que
com o marido assina na qualidade de fiadora não é mera figurante, mas fiadora,
e sua obrigação persiste mesmo após a morte do marido, desnecessária, nessa
hipótese, a apresentação de novo fiador.
Deste modo o cônjuge pode praticar o ato como sendo também
fiador ou única e tão somente conceder o seu assentamento. Neste último caso,
em ocorrendo a morte do fiador, extingue- se a garantia (SCAVONE, 2014).
1.5 SEGURO FIANÇA
O seguro fiança está previsto como uma das modalidades de
garantia estabelecida numerus clausus no artigo 37 da lei 8.245/91.
Para SANTOS (2004, p. 238, 239):
O seguro fiança locatícia nada mais é do que um contrato de
seguro, sabendo- se que, por este, uma das partes (seguradora) se obriga para
com a outra (locador) mediante o pagamento de um prêmio, a indenizá-la do
prejuízo resultante de riscos predeterminados contratualmente (CC 2002 artigo
757). Pode também ser contratante do seguro o locatário não beneficiário.
O seguro fiança, diferentemente da “Caução”, ou da
fiança propriamente dita, evita o aborrecimento e o constrangimento dos pedidos
a fiadores, e também de “Caução”, evitando qualquer tipo de providência
com “Cauções” em dinheiro, ou de bens móveis e imóveis.
1.6 CAUÇÃO
Com o advento da lei 8.245/91 lei de locações, passou- se a
admitir que imóveis pudessem garantir os contratos dos alugueis.
As “Cauções” podem ser reais ou pessoais estas
chamadas fidejussórias. Desta forma a “Caução” é Direito Real quando
recai sobre bens móveis ou imóveis (penhor, anticrese, hipoteca, dinheiro, etc.),
fidejussória quando mediante fiança pessoal.
Para DINIZ (2006, p. 168):
Que só os bens suscetíveis de alienação é que poderão ser
dados em caução real, excluindo- se, portanto, coisas fora do comércio como por
exemplo, bens inalienáveis, bem de família. De modo que nulas serão as
garantias reais que recaírem sobre bens gravados de inalienabilidade.
O principal efeito da “Caução” é colocar o patrimônio
do locatário como prioridade na garantia da locação em si.
1.7 CAUÇÃO DE BEM DE FAMÍLIA
Porém, de forma contraria ao acima exposto, com relação ao
bem de família, a maioria dos julgados, afasta a alegação da existência de bem
de família da lei 8.009/90, em face do imóvel caucionado, tendo-se em vista que
se trata de garantia concedida pelo próprio titular da propriedade de forma
espontânea, isto posto não se justifica a proteção como podemos ver nos
julgados abaixo (SCAVONE, 2014).
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: Locação de imóvel. Embargos e
execução. Rejeição. Quem dá imóvel em caução para garantia de contrato de locação,
abre mão de arguir a sua impenhorabilidade como bem de família. (9087395- 62.
2009. 8-26.0000. Apelação. Rel. Mendes Gomes, Santo André. 35º Câmara de
Direito Privado, data do julgamento, 14/03/2011. Data do registro 18/03/2011.
Outros números 992090746618.
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: locação comercial – execução
legitimidade passiva da caucionante – reconhecimento limitação do patrimônio ao
imóvel dado em garantia. Por se tratar de garantia real e não fidejussória, o
imóvel dado em caução é o único bem da garantidora passível de constrição para
satisfação do crédito do locador. Nenhum outro bem integrante do seu patrimônio
poderá responder pelo débito, mesmo em caso de insuficiência do valor do imóvel
dado em garantia. Penhora sob bem de família da caucionante: possibilidade.
Quem espontaneamente oferece bem para garantia de debito, abdica da proteção
legal adquirida pela causa de impenhorabilidade. Ademais a caução real prestada
nada mais é se não uma hipoteca o que faz incidir a espécie o art. 3º V 8009/90
que diz ser impossível a impenhorabilidade dos bens de família nos processos
para execução de hipoteca sob o imóvel oferecido como garantia real pelo casal
ou pela entidade familiar. Litigância de má fé – oferecimento de embargos da
execução – ausência da violação da boa-fé e lealdade processual – condenação
afastada – apelação parcialmente provida (9084923-642004.8.26.0000) – Apelação,
locação do imóvel, Andrade Neto, São Bernardo do Campo. Direito Privado. Data
do julgamento 10/02/2010. Data Registro 10/02/2010. Outros números 873250/0-00,
992.04.003558-1.
1.8 CAUÇÃO DE BENS MÓVEIS
“Caução” de bens móveis da mesma forma trata- se de penhor, deste modo deverá
ocorrer a tradição do bem para o locador (CC art. 1431 e seguintes). Neste
caso, aplica- se todas as disposições do Código Civil no que diz respeito ao
penhor.
Mister se faz lembrar que não há como o credor pignoratício
ou hipotecário apropriar- se do objeto em caso de inadimplemento, a não ser
depois do vencimento e a título dação em pagamento (CC 1428).
1.9 CAUÇÃO DE BENS IMÓVEIS
Direito Reais e obrigacionais possuem gêneses diferenciados.
Direitos obrigacionais tem como fonte mediata vontade das partes. No que diz
respeito aos Direitos Reais, um elemento lhes dão vida, a lei, não importando a
vontade das partes. O art. 1225 do Código Civil enumera os chamados Direitos
Reais.
Artigo CC 1225: são Direitos Reais
I – A propriedade
II – A superfície
III – As servidões
IV – O usufruto
V – O uso
VI – A habitação
VII – O direto do promitente comprador do imóvel
VIII – O penhor
IX – A hipoteca
X – A anticrese
XI – A concessão de uso especial para fins de moradia
XII – A concessão de direito real de uso
Para SCAVONE (2014, p. 3)
Assim, o Direito Real, ou Direito das Coisas, é definido como
o conjunto de normas destinadas a regular as relações jurídicas concernentes
com bens corpóreos (materiais) ou incorpóreos (imateriais), suscetíveis de
apropriação pelo homem e, bem assim, dotados de conteúdo econômico relevantes e
significativos.
Desta forma é dentro desse entendimento e segundo o professor
Luís Antônio Scavone Junior, a “Caução” de bens imóveis, do
próprio domínio só se constituem pela hipoteca. E a hipoteca só se constitui
através de registro pelo qual se torna um Direito Real de garantia, de tal
sorte que não se consegue averbação de hipoteca, figura teratológica apenas
concebida por atecnia legal.
1.10 CAUÇÃO EM DINHEIRO
“Caução” em dinheiro é permitido em lei do inquilinato
limitando apenas a três meses de aluguel.
Para SCAVONE (2014, p.1067):
Caso o locador inadvertidamente não efetue o depósito, ficará
responsável pela devolução como os mesmo consectários, como se fosse em conta
poupança, sem prejuízo de eventual delito de apropriação indébita. O depósito
deverá ser efetuado em conta em nome do locador e do locatário. A compensação
bem que se diga não é automática. O locatário não poderá pleitear a compensação
em caso de mora ou inadimplemento por se tratar de garantia e, destarte,
sofrerá, não obstante a caução, as consequências de sua mora por intermédio de
ação executiva e despejo por falta de pagamento.
O locador porém, só pelo fato de ser credor não poderá de
forma alguma apoderar-se dos valores depositados, pois a referida quantia
deverá ser penhorada somente em ação própria. A jurisprudência admite que se a
locação vier a ser majorada por comum acordo, não apenas por correção, o
locador poderá exigir que o valor inicialmente depositado de três aluguéis seja
complementado, para que o mesmo fique de acordo como o novo aluguel combinado
(SCAVONE, 2014).
CAPÍTULO II - CAUÇÃO DIREITO REAL OU DIREITO PESSOAL?
2.1 DOS DIREITOS REAIS
É bem clara a classificação dos direitos patrimoniais em
Direito Pessoal e Direito Real, isto é claramente encontrado no nosso Código
Civil de 2002.
Para um melhor entendimento, temos que iniciar esta
abordagem, colocando em pauta, o que vem a ser o chamado Direito das Coisas, a
qual sempre gerou dúvidas do ponto de vista teórico e metodológico, quando
confrontado com o termo Direito Real.
Para PENTEADO (2008, p. 40):
O Direito das Coisas é, assim, para sumarizar, uma parte ou
um ramo do Direito que disciplinou (isto é que confere uma narrativa, uma estrutura
deontológica) um particular dado fenomênico: o contato da pessoa humana com as
coisas, principalmente as de caráter material. Sabe- se, entretanto que este
contato interessa ao direito na medida em que desencadeia e projeta
consequências para além do mero contato sujeito/ objeto em sua singularidade.
Há relevância jurídica do processo apropriatório de alguém em relação a alguma
coisa na medida em que há ou pode haver repercussões lessa pátria na posição ou
situação jurídica de outros envolvidos que sejam estritamente derivados deste
processo.
Desta forma, podemos dizer que as chamados diretos reais, vem
a ser a relação jurídica estabelecida entre pessoas e coisas determinadas ou
determináveis, tendo como fundamento principal o conceito de propriedade seja
ela plena ou instável. A diferença substancial em relação ao direito das Coisas
é que este constitui um ramo do Direito Civil, um campo metodológico. Já os
Direitos Reais constituem as relações jurídicas em si, em cunho subjetivo.
(TARTUCE, 2014).
Isto posto, podemos mencionar que os Direitos Reais,
compreendem a relação estabelecida entre pessoas e coisas determinadas ou
determináveis, tendo como fundamento principal o conceito de propriedade
(TARTUCE, 2014).
2.2 DIFERENÇA ENTRE OS DIREITOS REAIS E OS DIREITOS PESSOAIS
PATRIMONIAIS
Direitos Reais, são relações jurídicas estruturadas entre
pessoas e coisas, de outro lado os Diretos Pessoas podem ser compreendidos como
as relações jurídicas entre duas ou mais pessoas, tendo como objetivo imediato
a efetiva prestação.
Os Diretos Reais tem como aspecto importante a ser
considerado, que a coisa sempre responde onde quer que ela esteja. Nos Direitos
Pessoais, existe claramente uma responsabilidade patrimonial dos bens do
devedor quanto ao inadimplemento da obrigação – art. 391 do Código Civil
(TARTUCE, 2014).
2.3 CAUÇÃO DIREITO REAL OU PESSOAL
Conforme o art. 827 do CPC: art. 827: Quanto a lei não
determinar a espécie de “Caução” esta poderá ser prestada mediante
depósito em dinheiro, papéis de crédito título da União ou dos Estados, pedras
e metais preciosos, hipoteca penhor e fiança.
Isto posto podemos concluir que, segundo o professor Luís Antônio
Scavone Junior, a “Caução” é gênero, do qual são espécies a
hipoteca, o penhor, a anticrese, o aval, a fiança etc.
A lei 8.245/91 art. 38 § 1º estabelece que a “Caução”
poderá ser em bens móveis ou imóveis. Em bens móveis deverá ser registrado em
Cartório de títulos e documentos e em bens imóveis, deverá ser averbada à
margem da respectiva matrícula.
As garantias reais são aquelas que são baseadas em uma coisa,
ou seja o devedor coloca um bem específico para garantir o ressarcimento do
credor na hipótese de inadimplemento. Já as garantias como Direito Pessoal, são
baseadas na fidelidade do garantidor cumprir com as obrigações contratadas,
exemplo, na fiança prevista nos art. 818 a 839 do Código Civil de 2002.
Desta forma podemos concluir que “Caução” é Direito
Real e também Pessoal como gênero no caso da fiança do aval etc.
Outro aspecto importante a se considerar é a outorga uxória
ou marital na fiança, já mencionado anteriormente, quando tratamos da Outorga
Uxória na fiança.
Para SCAVONE (2014, p.1071):
Exige-se para a fiança outorga uxória ou marital (CC art.
1643 III) que nada mais é que a autorização do cônjuge para que o outro,
fiador, preste a garantia, sem tornar aquele que simplesmente autorizou e não
se declarou garante também fiador.
Em outras palavras, o cônjuge pode praticar o ato na
qualidade de fiador ou simplesmente conceder o seu assentimento. Neste último
caso, não garantirá as obrigações com a sua meação, e eventual morte do fiador
extingue a garantia.
A par de opiniões em contrário, sob a égide do Código Civil
de 1916 sustentava- se a nulidade absoluta e não a anulabilidade da fiança
prestada sem autorização conjugal. Mas segundo o art. 1649 do Código Civil 2002
pode-se afirmar que nesse caso o ato é anulável, e não nulo, conforme podemos
ver por decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo abaixo:
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo – cível – locação – fiança ausência
de outorga uxória – validade em relação ao cônjuge signatário do instrumento de
doação – Recurso provido “A fiança prestada pelo cônjuge sem outorga uxória ou
marital não é nula, mas anulável por provocação do cônjuge que não ou por seus
herdeiros” 0001699-562009.8.26.0472. Apelação. Locação de imóvel. Rel. Artur
Marques, Porto Ferreira 35º câmara de Direito Privado, data do julgamento
22.02.2010 – data do julgamento 05.03.2010 – data do registro 07.12.2009 –
outros números 107519714-001 992.06.048049-0.
Deste modo fica claro ser o ato anulável e não nulo, no que
diz respeito a fiança prestada sem a autorização conjugal.
CAPÍTULO III – CAUÇÃO COMO GARANTIA DE UM MODO GERAL E NOVAS
MODALIDADES DE GARANTIAS
3.1 DA CAUÇÃO DE TÍTULOS DE CRÉDITO
A “Caução” em títulos de crédito não é comum em
locação. O Código Civil traz a matéria nos artigos 1451 e seguintes, e se
constitui mediante instrumentos públicos e particular registradas no registro
de títulos e documentos com notificação do devedor.
Para RODRIGUES (2003, p.380):
O dono do título continua a ser dono, remanesce com o sujeito
de Direito daquela relação jurídica original. Apenas transfere, pelo contrato
de penhor e a quem de direito, a posse do documento, para que este, exercendo
em nome do caucionante os direitos recorrentes do título, sobre o crédito do
terceiro devedor, pague-se do que lhe é devido e devolva o resto ao mesmo
caucionante.
Neste caso, a lei permite igualmente que o titular, em vez de
alienar o título apenas o caucione, pois a lei brasileira permite o penhor não
só de coisas corpóreas, como possibilita os de Direitos Materiais, tais como
créditos. (RODRIGUES, 2003).
A tradição desse tipo de penhor, implica a entrega dos
títulos do devedor para o credor, isto posto como qualquer outra forma de
penhor, ficando o título em mãos do credor até o título ser efetivamente pago.
3.2 GLOBALIZAÇÃO E TECNOLOGIA
Globalização está de certa forma intimamente ligada à chamada
ideologia neoliberal, que deita as suas raízes, segundo alguns autores, por
volta dos anos 1450 a 1850, quando da expansão mercantilista até chegar aos
nossos dias com a globalização moderna, que se acelerou a partir do colapso da
URSS e da queda do muro de Berlim, ou seja, de 1989 até hoje.
Para NOGUEIRA (2000, p. 2 e 3):
Não temos sido capazes de diagnosticar com um mínimo de
certeza o nível e o tamanho da atual onda globalizadora. O que, entretanto,
causa a maior perplexidade, mais que nossa impossibilidade de avaliação, é a
percepção, em tempo real, ou seja, no próprio momento da mudança, de que
estamos todos nela envolvidos como uma nave tragada por furacão, à matraca na
imensidão do mar, sem rumo e sem controle.
Não podemos olhar o fenômeno da globalização única e tão-
somente sobre o ângulo econômico. É errado sugerir o que esse aspecto sozinho
possa produzir. A globalização é formada pela convergência de inúmeros fatores,
tais como: sociais, políticos, culturais e também econômicos. É certo que o
grande avanço do processo de globalização foi impelido pelo desenvolvimento
tecnológico, principalmente no campo da informação e das comunicações, que
propiciaram o aumento da velocidade, integrando dessa forma, em um piscar de
olhos, pessoas ao redor de todo planeta. (SILVA, 2008)
GIDDENS afirma (2005, p.68):
A globalização está fundamentalmente mudando a natureza de
nossas experiências cotidianas. Como as sociedades nas quais vivemos passam por
profundas transformações, as instituições estabelecidas que outrora as
sustentavam perderam seu lugar.
Sob o enfoque do econômico, e voltando ao passado quando da
ampliação do mercado mundial tendo- se em vista o desenvolvimento do comércio
das navegações em 1848, retratou de certa forma se bem observamos o latejar do
início do processo de globalização moderna, que vivemos em toda a sua
intensidade, por meio do avanço da tecnologia, seus satélites, computadores e
informações mais aceleradas e cada vez mais presentes em nosso dia a dia.
(GUIDDENS, 2005).
A globalização é sentida por meio dos seus efeitos por todos
nós, ou seja, ela não é algo que está lá longe, ela é um fenômeno que está aqui
bem do nosso lado, afetando nossa vida de inúmeras maneiras.
A imobiliária INSPIRA IMÓVEIS, empresa sediada em
Curitiba – Paraná, que trabalha com imóveis de alto padrão, foi a primeira do
país a aceitar como “Caução” em contrato de aluguéis, moedas digitais.
Ao final do contrato os clientes tem a possibilidade de receber a variação do
bitcoins no período.
Se ocorrer desvalorização da referida moeda virtual o
locatário nada perde, recebendo o valor nominal empregado.
Desta forma, essa modalidade de garantia passa a existir em
consequência do avanço das chamadas novas tecnologias existentes dentro do
acima mencionado mundo global em que vivemos, com influência cada vez maior no
atual e futuro mundo dos negócios em todo planeta como um todo. Disponível em http.paranashop.com.br
– acesso em 10/06/2019 18
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Para concluir, podemos reforçar o já anteriormente
apresentado, que a “Caução” é com toda certeza sinônimo de garantia,
precaução no sentido que o devedor irá cumprir o convencionado, e no dizer do
professor Luís Antônio Savoni Junior, “Caução” ou garantia é
basicamente gênero do qual são espécies a hipoteca, o penhor, a anticrese, o
aval e também a fiança, etc.
Sendo um Direito Real quando baseado em uma coisa, ou seja,
um bem especifico, é pessoal ou fidejussória quando baseado na fidelidade do
devedor em cumprir com suas obrigações.
Também como complemento a todas essas formas de garantias,
explicitamos algumas considerações sobre novos tipos de garantias dentro do
contexto global e tecnológico dos dias atuas no que diz respeito a contrato de
locação terem como garantia moeda virtual ou bitcoins, implementado no Brasil
como medida pioneira pela imobiliária INSPIRA IMÓVEIS – de Curitiba
Paraná.
Dentro dessas considerações a respeito do tema “Caução
Imobiliária, Direito Real ou Direito Pessoal?” encerramos o presente trabalho.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
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Registro. 18/03/2011 – 992090746618
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AUGUSTO FILIPPO – Mestre em Direito. Pós Graduação em Direito
de Família e Sucessões - EPD/SP, Pós Graduação em Direito Público e Direito
Civil/ Processo Civil – Universidade Salesiana, especialização em Direito Imobiliário
– EPD/SP.
Márcia Cristina Diniz Fabro: Advogada e Professora Particular.Pós-graduações em Direito de Família, Direito Civil e Direito Processual Civil. Cumprimento de Créditos no Mestrado da Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo-USP de Direito do Trabalho. Certidão de Pós em Direito Público. Pós-graduanda: FMB em Direito do Consumidor. Membro das Comissões de Direito Civil, Processo Civil e de Direitos Humanos da OAB SP, Subseção Santo Amaro.
