Condomínio

Condomínio

- Direitos e Deveres dos Condôminos
- Venda e Divisão
- Extinção



Conceito de Condomínio


Dar-se-á comunhão quando determinado direito pertencer a uma pluralidade de
pessoas ao mesmo tempo.

Se este direito recair em uma propriedade teremos um condomínio.

Destarte, “o condomínio é constituído quando os direitos elementares do proprietário pertencerem a mais de um titular”1.

Não obstante, ocorrerá comunhão quando “determinado direito pertencer a vários indivíduos ao mesmo tempo, hipótese em que se tem a comunhão. Se esta recair sobre um direito de propriedade, ter-se-á condomínio ou compropriedade”. 2

Caio Mário Silva Pereira define condomínio “quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma das partes”. 3

Espécies de Condomínio

“O condomínio pode ser:

A – convencional – é aquele que se origina por vontade das partes, ou seja, duas ou mais pessoas adquirem o mesmo bem;

B – eventual – quando resulta da vontade de terceiros, como, por exemplo, por destinação do doador ou testador;

C – de lei – é decorrente de lei,como, por exemplo, muros, valas e cercas;

D - “pró-diviso” e “indiviso”- na primeira hipótese, há mera aparência de condomínio, pois cada um está localizado e determinada da coisa, agindo inclusive como dono exclusivo, já que na segunda hipótese, a localização em partes certas e determinadas não é possível;

E - transitório – é aquele que ocorre de modo convencional ou eventual, podendo ser extinto a qualquer tempo e por qualquer condômino;

F - permanente – este significa que o condomínio persiste enquanto perdurar a situação que o determinou;

G - universal – quando recair sobre a universalidade do patrimônio, inclusive sobre os frutos e juros;

H - singular – recai sobre coisa determinada, individualizada. Exemplo: muro divisório.” 4

Direitos e deveres dos condôminos.

Visto o conceito do condomínio e suas principais espécies vamos analisar quais são os direitos e deveres dos condôminos.

Os artigos 1.314, 1.315 e 1.319 do Código Civil descrevem os principais elementos para nosso estudo de direitos e deveres.

Dentre os direitos e deveres podemos destacar:

- o direito de usar da coisa em comum dos condôminos, conforme os critérios de destinação dada ao bem;

- os condôminos podem utilizar de todos os meios necessários para proteger a posse, inclusive reivindicá-la de terceiro (RT, 121:458, 584:114, 458:210, 227:228);

- é vedado aos condôminos alterar a coisa comum, bem como modificar a destinação dada à coisa, ainda que seja para valorizá-la (RT, 517:121);

- os condôminos não podem alienar, bem como gravar a parte na coisa comum que seja indivisa, sem anuência dos demais condôminos, respeitando o direito de preferência (RT,647:155, 565:178, RJTJRS, 72:230);

- “cada condômino tem o direito de gravar a parte indivisa, se divisível for a coisa (RT, 525:320); logo, não poderá hipotecar, p.ex., a propriedade sob condomínio, em sua totalidade, sem o consenso dos demais comproprietários;” 5

- é vedado ao condômino dar a outrem a posse, o uso ou o gozo da coisa comum, sem que tenha o prévio consentimento dos demais condôminos (EJSTJ, 23:126);

- o condômino tem o direito de exercer todas as medidas judiciais e extrajudiciais compatíveis, para evitar a indivisão do condomínio;

- cada condômino é obrigado a concorrer com todas as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar o ônus a que estiver sujeita na proporção da sua parte no condomínio (art.1.315);

- o condômino responde aos outros condôminos pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou (art.1.319).

“ Os condôminos poderão usar da coisa comum, retirando os seus frutos, sendo que cada um responderá perante os outros pelas vantagens ou frutos que vier a perceber, sem a devida autorização, bem como pelos prejuízos que lhes causar.” 6

Vistos os principais direitos e deveres, em apertada síntese cumpre-nos traçar as causas de extinção do condomínio.

Extinção

O condomínio será extinto pela divisão amigável dos condôminos ou se necessário, caso não haja acordo, a divisão poderá se dar pela via judicial.

Neste caso haverá a divisão da coisa comum (art.1.320 do CC).

Pode ocorrer que os condôminos pactuem a indivisibilidade da coisa, mas este acordo só valerá pelo prazo de cinco anos (art. 1.320, parágrafo 1º, do CC).

No caso da indivisibilidade ter sido estabelecida através de testamento ou por doação, presume-se que o doador ou testador tenha imposto o prazo de cinco anos para só, após, expirado o referido lapso temporal possa ocorrer à divisão da coisa comum. (art. 1.320, parágrafo 2º, CC).

Não obstante, neste caso, através de pedido formulado perante o Poder Judiciário, o juiz poderá determinar a divisão da coisa comum antes do prazo. (art. 1.320, parágrafo 3º, CC).

A medida judicial para dividir a coisa comum denomina-se: Ação de Divisão e está prevista no artigo 970 do Código de Processo Civil.

Não cabe prazo para propor a Ação de Divisão, portanto é imprescritível e tem natureza declaratória.

Por último, uma das formas de extinção do condomínio se dá, pela venda da coisa comum (art. 1.322 do CC)

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1 COMETTI, Marcelo Tadeu e Shikicima, Nelson Sussumu, Direito Civil, Ed.dpj,3ªed.,2008,p.185
2 DINIZ, Maria Helena, Código Civil Anotado, Ed.Saraiva,8ªed.,2002,p.807
3 PEREIRA, C COMETTI, Marcelo Tadeu e Shikicima, Nelson Sussumu, Direito Civil, Ed.dpj,3ªed.,2008,p.185
4 PEREIRA, Caio Mário Silva Pereira, Instituições,cit,v.4,pág.160
5 DINIZ, Maria Helena, Código Civil Anotado, ed. Saraiva, 8ª ed,2002.