STJ - Alienação de imóvel. Vigência de contrato de locação. Denúncia pelo adquirente. Pretensão de retomada do bem. Ação de despejo. Necessidade. Arts. 5º e 8º da Lei n. 8.245/1991.

 De acordo com a doutrina, a alienação do imóvel permite ao adquirente denunciar o contrato de locação, tendo em vista a incidência do princípio da relatividade dos efeitos contratuais, um dos princípios fundamentais da teoria geral dos contratos, segundo o qual as estipulações contratuais só produzem efeitos entre as partes contratantes, não atingindo terceiros estranhos ao negócio jurídico, salvo se presente expressa cláusula de vigência devidamente averbada. Para que seja exercida a pretensão de retomada do bem locado, não se exige que a efetiva transferência da propriedade já se tenha operado, admitindo-se a denúncia pelo promissário comprador ou promissário cessionário, bastando que o título aquisitivo esteja registrado na matrícula do imóvel. O art. 8º, da Lei n. 8.245/1991 dispõe que "se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel". Ainda no referido dispositivo, os §§ 1º e 2º, apontam que "idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo" e que "a denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação". Também por força de expressa disposição na Lei n. 8.245/1991 (artigo 5º), a ação adequada para retomar a posse do imóvel em casos de aquisição de imóvel locado é a ação de despejo: "Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo." Isso porque, segundo doutrina abalizada, a alienação do imóvel durante a relação locatícia não rompe a locação, que continuará tendo existência e validade, tanto que o adquirente que assume a posição do antigo proprietário tem o direito de denunciar o contrato se assim desejar ou de permanecer inerte e sub-rogar-se nos direitos e deveres do locador dando continuidade à relação locatícia. Logo, o adquirente tem direito de denunciar o contrato de locação na forma do art. 8º, mas só poderá reaver a posse direta do imóvel mediante o ajuizamento da ação de despejo, nos termos do art. 5º. Ainda, a averbação junto à matrícula do imóvel apenas é necessária nos contratos de locação com cláusula de vigência para afastar a denunciação do contrato pelo novo proprietário. Em outras palavras, se o contrato de locação contém cláusula de vigência e está averbado junto à matrícula do imóvel, o novo adquirente é obrigado a respeitá-lo até o seu termo final. Por outro lado, se não há cláusula de vigência ou não há averbação, o novo adquirente não está obrigado a respeitar o contrato, podendo exercer livremente seu direito potestativo de denunciá-lo, mas, para imitir-se na posse direita do imóvel, deve seguir o rito processual adequado, valendo-se da ação de despejo. O Superior Tribunal de Justiça já se manifestou em caso análogo no mesmo sentido ora preconizado, de modo que, havendo relação locatícia comprovada, a pretensão de retomada do bem deverá seguir o rito próprio, com o ajuizamento de ação de despejo, sob pena de malferir o direito de terceiro que regularmente ocupa o bem. REsp 1.864.878-AM

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