CONDOMÍNIOS - ASSOCIAÇÕES DE RISCO.

ASSOCIAÇÕES DE RISCO

 Você morador de um bairro qualquer, que está em sua casa sossegado, paga regularmente seus impostos, espera que o poder público local lhe forneça os serviços, pelos quais você já está contribuindo- como limpeza de rua, conservação de vias etc - é, subitamente, surpreendido com uma cobrança efetuada por uma associação de moradores, da qual você não faz e não quer fazer parte. Porém, a referida associação decide instalar câmeras de segurança, contratar vigias, cuidar das ruas e, para quitar serviços, a entidade divide as despesas entre os moradores, mesmo que não sejam a ela filiada. Se o morador não paga é arbitrariamente levado a justiça.

                 Esta é uma prática que está tornando-se comum, já a alguns anos, por parte de associações de bairro, na capital e no interior, principalmente no Estado de São Paulo.

                 As associações de bairro, as quais deveriam antes de tudo, existir para reivindicar dos poderes municipais maior segurança, e melhores cuidados com o bairro de um modo geral,  acabam conseguindo com estes, autorização para um fechamento de rua de forma precária e, a partir daí, achacam os moradores a contribuírem com taxas impositivas e inconstitucionais.

                A CF/88, no seu art. 5º, inciso XX, garante o direito de livre associação, ou seja, “ ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado”. Logo, tal conduta não coaduna com os ditames legais.       

              Inúmeras demandas têm se instaurado no judiciário, por parte de moradores não associados e inconformados com estas situações absurdas, desejando sua desobrigação, tendo como base dispositivos constitucionais art. 5º da CF/88 incisos II, XV e XX.

               O posicionamento de alguns tribunais estaduais, especialmente S.Paulo vinha sendo favorável aos propósitos dessas associações, no sentido de poderem receber taxa de manutenção, não importando se o morador seja associado ou não.

               Porém, e bem a tempo, passou a existir uma luz no final deste túnel. O STJ, em inúmeros julgados proferidos, vem colocando por terra esta tese como mostram os recentes acórdãos abaixo:

 RECURSO ESPECIAL Nº. 1.020.186 - SP (2007⁄0309563-1)

RELATOR	:	MINISTRO SIDNEI BENETI
RECORRENTE	:	MARIA DE FÁTIMA PINTO DE ALMEIDA GARRET
ADVOGADO	:	ALEXANDRA DE ALMEIDA GARRETT
RECORRIDO	:	SOCIEDADE AMIGOS DO JARDIM ALBAMAR
ADVOGADO	:	MÁRCIO NORONHA MARQUES DE SOUZA E OUTRO(S)

EMENTA

RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXAS DE MANUTENÇÃO DO LOTEAMENTO. IMPOSIÇÃO A QUEM NÃO É ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE.

I- As taxas de manutenção criadas por associação de moradores, não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo.Precedentes.

II- Orientação que, por assente há anos, é consolidada neste Tribunal, não havendo como, sem alteração legislativa, ser revista, a despeito dos argumentos fático-jurídicos contidos na tese contrária.

III- Recurso Especial provido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, dar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do(a) Sr(a). Ministro(a) Relator(a).

Os Srs. Ministros Paulo de Tarso Sanseverino, Vasco Della Giustina (Desembargador convocado do TJ⁄RS), Nancy Andrighi e Massami Uyeda votaram com o Sr. Ministro Relator.

Brasília, 16 de novembro de 2010(Data do Julgamento)

MINISTRO SIDNEI BENETI

Relator

Brasília, 16 de agosto de 2011 (data do julgamento)

Ministro Massami Uyeda, Relator

 ‘EMBARGOS DE DIVERGÊNCIAS. RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXAS DE MANUNTENÇÃO DO LOTEAMENTO. IMPOSIÇÃO A QUEM NÃO É ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE.

 

-As taxas de manutenção criadas por associação de moradores, não podem ser  impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo.’(EREsp444931/SP, Rel. Ministro FERNANDO GONÇALVES, Rel. P/Acórdão Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, SEGUNDA SEÇÃO, julgado                   em 26/10/2005, DJ 01/02/2006 p. 427).

 

Cumprindo a função uniformizada desta Corte Superior, ambas as Turmas Julgadoras integrantes da Eg. Segunda Seção tem sido uníssonas ao reiterar o posicionamento firmado a partir do precedente supra. Neste sentido, vale a menção, à guisa de exemplo, dos recentíssimos julgados exarados em casos análogos ao que se figura.

 

‘CÍVEL E PROCESSUAL. AGRAVO REGIMENTAL. ASSOCIAÇÃO CONSTITUÍDA POR MORADORES PARA DEFESA DE DIREITOS E PRESERVAÇÃO DE INTERESSES COMUNS. COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES DE QUEM NÃO É AFILIADO. IMPOSSIBLIDADE.

 

I. A existência de mera associação congregando moradores com objetivo de defesa e preservação de interesses comuns em área habitacional não possui o caráter de condomínio, pelo que não é possível exigir de quem não seja associado o pagamento de taxas de manutenção ou melhoria.

II. Matéria pacificada no âmbito da e. 2ª Seção (EREsp n. 44.931/SP, Rel. p/ acórdão Min. Fernando Gonçalves, por maioria, DJU de 01.02.2006).

III. Agravo regimental improvido.’(AgRg no REsp 1061702/SP, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em 18/08/2009,DJe05/10/2009).

‘AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL – DIREITO DAS COISAS- CONDOMÍNIO – TAXA PARA MANUNTENÇÃO- IMPOSIÇÃO DE OBRIGAÇÃO A NÃO ASSOCIADO – IMPOSSIBILIDADE – RECURSO IMPROVIDO.

1. A agravante não trouxe qualquer subsídios capaz de alterar os fundamentos da decisão atacada.

 

 

 

Proprietário não é obrigado a associar-se

 

A Segunda Seção do S.T.J. já firmou o entendimento de que descabe a cobrança de taxas impostas por associação de moradores a proprietários não associados que não aderiram ao ato que instituiu o encargo.

Abaixo, tem-se a relação de decisões já pacificadas pelo S.T.J. - SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA de que proprietários e moradores em loteamentos não são obrigados a pagarem taxas de Manutenção e/ou Serviços e/ou Segurança em Loteamentos, quando eles não são associados nem pediram o benefício:

Precedentes citados: EREsp 444.931-SP, DJ 1º/2/2006; REsp 78.460-RJ, DJ 30/6/1997; REsp 623.274-RJ, DJ 18/6/2007; REsp 180.838-SP, DJ 13/12/1999; REsp 139.359-SP, DJ 24/11/2003; AgRg no Ag 549.396-SP, DJ 24/5/2004; REsp 439.661-RJ, DJ 18/11/2002, e REsp 261.892-SP, DJ 18/12/2000.

              Assim o melhor direito, firmou-se com a tomada de posição do STJ a qual deverá obrigar as chamadas associações de bairros e loteamentos fechados, que eram anteriormente amparados por decisões Judiciais francamente favoráveis, dos tribunais estaduais, a respeitar os direitos de moradores não associados.

José Augusto Corrêa Filippo.Advogado, OAB. 86.130 Mestre em Direito, Pós – Graduação Direito Público/Unisal, e: Filosofia Política PUC/SP, com diversos cursos de especialização ESA/OAB-SP, com formação em Marketing pela ESPM/SP.

Marco Antonio Grumam Loriggio, Advogado OAB,, 86.132. Especialista em Direito Imobiliário “Condomínios e Locações”. com diversos cursos de especialização na área imobiliária.

Alexandre Marcondes Bevilacqua,  Advogado OAB, 264.786, sócio do Escritório Bevilacqua & Filippo Advogados, com especialização em Direito Imobiliário