Por maioria de votos,
a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) declarou nula a
alteração de convenção condominial que instituiu cobrança de ocupação
exclusiva de área comum a um condômino que, por mais de 30 anos,
usufruiu do espaço apenas com a responsabilidade de sua conservação e
limpeza. Para os ministros, a imposição do pagamento violou direito
adquirido do morador.
A situação aconteceu em um condomínio de São Paulo.
O morador do último apartamento, residente no local desde 1975, sempre
teve acesso exclusivo ao terraço do prédio. A convenção condominial
estabelecida naquele ano garantiu a ele o direito real de uso sobre a
área, com atribuição, em contrapartida, dos ônus decorrentes da
conservação do local.
Mais
de 30 anos depois, por votação majoritária de dois terços dos
condôminos, a assembleia modificou o direito real do morador para
personalíssimo, fazendo com que seu direito de uso não pudesse ser
transmitido, a nenhum título. Além disso, foi estipulada cobrança mensal
de taxa de ocupação, “não inferior ao valor de uma contribuição
condominial ordinária por unidade”.
Convenção mantida
Na
Justiça, o morador alegou que essas alterações só seriam válidas se
houvesse unanimidade na votação. Ressaltou a inobservância do direito
adquirido, já que utiliza privativamente o terraço do edifício desde
agosto de 1975, e pediu indenização
por dano moral - além da declaração de nulidade da decisão da
assembleia e do restabelecimento do direito real de uso sobre o terraço,
de forma perpétua.
O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) manteve a sentença que negou provimento ao pedido.
O quórum qualificado, de dois terços dos condôminos, foi considerado
suficiente para a alteração, e além disso a taxa de contribuição foi
considerada justa.
Segundo
o acórdão, “a alteração aprovada na assembleia não retirou o direito de
uso do terraço pelos autores e, consoante o artigo 1.340 do Código
Civil, estabeleceu que as despesas das partes comuns de uso exclusivo de
um condômino ou de alguns deles incumbem a quem delas se serve”.
No
STJ, o relator, ministro Marco Buzzi, reconheceu a legitimidade do
quórum da assembleia e disse que não é possível atribuir à área direito
real, pois, “do contrário, estar-se-iam consolidando, em verdade, os
direitos inerentes à propriedade de área comum nas mãos de um dos condôminos, o que destoa dos contornos gizados no parágrafo 2º do artigo 1.331 do Código Civil”.
Direito adquirido
Em
relação à fixação de uma contribuição de ocupação, após 30 anos de
exercício do direito, Buzzi destacou que o STJ tem reconhecido a
impossibilidade de se alterar o uso exclusivo de determinada área comum,
conferido a um ou alguns dos condôminos, em virtude da consolidação de
tal situação jurídica no tempo.
“Tem-se
que o uso privativo de área comum por mais de 30 anos, sem a imposição
de qualquer contraprestação destinada a remunerá-lo, consubstancia
direito adquirido”, concluiu o relator.
Nº do Processo: REsp 1035778
Fonte: Superior Tribunal de Justiça
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