A
ação reivindicatória só é o meio adequado para demarcação de vagas de
garagem quando estas são unidades autônomas de uso exclusivo do titular,
com matrícula independente do espaço no registro de imóveis. Nos outros
casos, as medidas judiciais devem ser outras. O entendimento foi
adotado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao
analisar recurso sobre a demarcação de uma segunda vaga em garagem de
edifício.
Com
o recurso, o condomínio tentava reverter decisão favorável a
proprietário de unidade residencial que, apesar de ter adquirido
apartamento com duas vagas na garagem, só recebeu uma delas. Prevista na
escritura pública do imóvel, a segunda vaga não pôde ser demarcada por
inviabilidade física. Enquanto o projeto previa 145 vagas, a garagem
entregue comporta apenas 96.
Embora
tenha reconhecido entraves técnicos para o atendimento da demanda, a
decisão da primeira instância acolheu o pedido do condômino e determinou
a demarcação da segunda vaga. O Tribunal de Justiça de Sergipe (TJSE)
concluiu que havia espaço para a demarcação de mais uma vaga e confirmou
a decisão, entendendo que, por constarem na escritura de compra e
venda, ambas as vagas são de uso exclusivo do condômino.
Ação reivindicatória
Segundo
o ministro Luis Felipe Salomão, relator do processo no STJ, o tipo de
ação escolhido não é o meio processual adequado para a demanda. A ação
reivindicatória possibilita que o proprietário tenha de volta a coisa
que se encontra indevidamente nas mãos de terceiros, mas, para que seja
proposta, é essencial que esteja comprovado o domínio da coisa
reivindicada, a individualização do bem e a comprovação da posse
injusta.
Para
o ministro, a prova da propriedade de coisa imóvel pode ser feita com a
juntada da transcrição do título imobiliário, com descrição dos limites
externos e perímetro do bem reivindicado, e se baseia em critérios
objetivos. “Em outros dizeres, para fins de ação reivindicatória, tem-se
como possuidor injusto aquele que exerce a posse direta ou a detenção
do imóvel sem estar amparado numa causa derivada do domínio”, explicou o
relator.
Vaga de garagem
Quando
se fala sobre direito a vaga de garagem em edifício residencial,
Salomão ressalta a necessidade de considerar que os condôminos são, ao
mesmo tempo, titulares exclusivos das unidades autônomas e cotitulares
das partes comuns.
A
vaga pode ser enquadrada como unidade autônoma, quando lhe cabe
matrícula independente no registro de imóveis, sendo de uso exclusivo do
titular; como direito acessório, quando vinculada a um apartamento,
sendo de uso particular, e como área comum, quando seu uso cabe a todos
os condôminos indistintamente.
O
ministro esclarece que a doutrina sobre questões que envolvem
condôminos e condomínios não é homogênea - alguns doutrinadores defendem
o cabimento da reivindicatória em qualquer caso de defesa de posse, com
fundamento na propriedade, e outros preconizam que o instrumento
processual só deve ser utilizado contra terceiros e nunca contra outro
condômino - e cita a jurisprudência predominante, que entende pelo não
cabimento da reivindicatória.
Área de uso comum
Em
sua decisão, Salomão destaca que não há nos autos o requisito essencial
para o ajuizamento da ação reivindicatória, ou seja, a individualização
da coisa reivindicada. “No tocante ao condomínio em geral, ou seja,
aquele em que vige o regime de propriedade comum entre os condôminos, é
difícil antever até mesmo a posse injusta, uma vez que todos os
coproprietários ostentam título de domínio equivalente”, afirma.
Para
o ministro, os proprietários “não se encontram desprovidos de medida
judicial para defesa de seus interesses, cabendo-lhes, se for o caso e
preenchidos os requisitos legais, o exercício de ação de indenização por
perdas e danos contra a construtora ou, eventualmente, a proteção
possessória. Afastada a possibilidade do meio processual, as demais
questões do pedido não foram analisadas.
Processo relacionado: REsp 1152148
Fonte: Superior Tribunal de Justiça
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