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“Apelação Cível
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Décima Oitava Câmara Cível
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Nº 70052630944
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Comarca de Porto Alegre
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ALCIBIO MESQUITA BIBO
NUNES
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APELANTE/APELADO
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BANRISUL - BANCO DO
ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL S/A
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APELANTE/APELADO
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BRASTEEL
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
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APELADO
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(...) Cuida-se de entendimento pacificado no âmbito
desta Câmara e desta Corte, como se pode observar dos seguintes julgados:
APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL.
CONSTRUTORA. FALÊNCIA. HIPOTECA. INEFICÁCIA. Pacífica a jurisprudência desta Corte, inspirada em precedentes do STJ,
no sentido de que a hipoteca em favor da instituição financeira que concedeu
financiamento para a construção de edifício de apartamentos não prevalece em
relação ao promitente-comprador de unidade autônoma que quita integralmente o
preço, restando ao credor hipotecário, tão-somente, declarar seu crédito
nos autos da falência da construtora. RECURSO IMPROVIDO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº
70007982929, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator:
Pedro Luiz Pozza, Julgado em 13/05/2004).
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CANCELAMENTO DE
HIPOTECA. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. A
hipoteca instituída para garantir financiamento de empreendimento imobiliário
firmado exclusivamente entre agente financeiro e construtora, deve ser extinta
quanto à unidade adquirida por terceiro de boa-fé, que honrou integralmente com
as suas obrigações, buscando obter a propriedade de bem livre e desembaraçado.
A escritura pública de compra e venda não constitui novação em relação ao
contrato de promessa de compra e venda, mas, tão-somente, confirmação do
negócio entabulado, desimportando que não repise a obrigação instituída no
primeiro pacto, que permanece hígida. Sentença de procedência mantida. APELAÇÃO
DESPROVIDA. (Apelação
Cível Nº 70004871760, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS,
Relator: André Luiz Planella Villarinho, Julgado em 22/04/2004).
AÇÃO ORDINÁRIA DE DESCONSTITUIÇÃO DE HIPOTECA. QUITAÇÃO DO
PREÇO. SUCUMBÊNCIA. MANTIDA A SUCUMBÊNCIA. HIPOTECA
ASSUMIDA PELA CONSTRUTORA PERANTE O BANCO FINANCIADOR DA CONSTRUÇÃO. ÔNUS NÃO
OPONÍVEL AOS ADQUIRENTES DE BOA-FÉ. POSSIBILIDADE DE LIBERAÇÃO DO GRAVAME REAL
INSTITUÍDO PARA GARANTIR FINANCIAMENTO DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO ANTE O
PAGAMENTO DO PREÇO. AQUISIÇÃO POR TERCEIRO DE BOA FÉ EM CONTRATO DE PROMESSA
DE COMPRA E VENDA ENCONTRANDO-SE QUITADO O PREÇO TOTAL EM FAVOR DA EMPRESA
RESPONSÁVEL PELO EMPREENDIMENTO. APELOS DESPROVIDOS. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº
70004868584, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Rubem
Duarte, Julgado em 02/06/2004).
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. QUITAÇÃO. HIPOTECA. PEDIDO DE
CANCELAMENTO E ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.
Integralmente quitado o preço da promessa de compra e venda pelo promitente
comprador, é descabida a manutenção de gravame hipotecário sobre a unidade
autônoma em decorrência do financiamento ainda devido pela incorporadora.
Ineficácia da hipoteca declarada relativamente aos adquirentes. Pedido de
adjudicação compulsória procedente, presentes os demais requisitos de lei e
reputada como injusta recusa à outorga da escritura a pretensão da promitente
vendedora em manter o gravame hipotecário embora já quitado o preço.
Precedentes do STJ e desta Corte. Apelação provida. (Apelação Cível Nº 70006768170, Décima Nona
Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Leoberto Narciso Brancher,
Julgado em 16/12/2003).
Diferente não é o entendimento sufragado pelo Augusto
Superior Tribunal de Justiça, que acabou por editar o enunciado n.º 308 de suas
Súmulas (aplicável ao caso, como já referido), cujo teor se transcreve, in verbis:
“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente
financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda,
não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.
Ainda neste sentido:
ERESP 415667 / SP ;
EMBARGOS DE DIVERGENCIA NO RECURSO ESPECIAL
Relator Min. CASTRO FILHO (1119)
Data da Decisão 26/05/2004
Orgão Julgador S2 - SEGUNDA SEÇÃO
Ementa EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. RECURSOS DO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. HIPOTECA INSTITUÍDA PELA CONSTRUTORA
JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO. DIVERGÊNCIA SUPERADA. ARESTOS PARADIGMAS. BASES
FÁTICAS DIVERSAS.
Pacificou-se na
Segunda Seção não prevalecer, em
relação aos compradores, a hipoteca instituída pela construtora ou
incorporadora de imóvel junto ao agente financeiro, no âmbito do Sistema
Financeiro da Habitação. Destarte, o adquirente da unidade habitacional
responde, tão-somente, pelo pagamento do seu débito. Embargos de divergência
rejeitados.
RESP 239557 / SC ; RECURSO ESPECIAL
Relator Min. RUY ROSADO DE AGUIAR (1102)
Data da Decisão 02/05/2000
Órgão Julgador T4 - QUARTA TURMA
Ementa PROMESSA DE COMPRA E VENDA. Embargos de terceiros.
Hipoteca. SFH. A garantia hipotecária do
financiamento concedido pelo SFH para a construção de imóveis não atinge o
terceiro adquirente da unidade.
Recurso conhecido e provido.
Cumpre, neste passo, ao escopo de melhor elucidar o
entendimento, citar parte do voto proferido pelo Ministro Ruy Rosado de Aguiar
a respeito do tema em debate, no Recurso Especial nº 187.940-SP, referido pela
Desa. Maria Isabel Broggini, nos autos da Apelação Cível nº 70003024098, verbis:
"(...) A hipoteca que o financiador da construtora
instituir sobre o imóvel garante a dívida dela enquanto o bem permanecer na
propriedade da devedora; havendo transferência, por escritura pública de compra
e venda ou de promessa de compra e venda, o crédito da sociedade de crédito
imobiliário passa a incidir sobre 'os direitos decorrentes dos contratos de
alienação das unidades habitacionais integrantes do projeto financiado' (art.
22 da Lei nº 4.864/65), sendo ineficaz em relação ao terceiro adquirente a
garantia hipotecária instituída pela construtora em favor do agente imobiliário
que financiou o projeto. Assim foi estruturado o sistema e assim deve ser aplicado,
especialmente para respeitar os interesses do terceiro adquirente de boa fé,
que cumpriu com todos os seus compromissos e não pode perder o bem que
lisamente comprou e pagou em favor da instituição que, tendo financiado o
projeto de construção, foi negligente na defesa de seu crédito perante a sua
devedora, deixando de usar dos instrumentos próprios e adequados previstos na
legislação específica desses negócios”.
“As regras gerais sobre a hipoteca não se aplicam no caso de
edificações financiadas por agentes imobiliários integrantes do sistema
financeiro da habitação, porquanto estes sabem que as unidades a serem
construídas serão alienadas a terceiros, que responderão apenas pela dívida que
assumiram como seu negócio, e não pela eventual inadimplência da construtora. O
mecanismo de defesa do financiador será o recebimento do que for devido pelo
adquirente final, mas não a excussão da hipoteca, que não está permitida pelo
sistema. (...)"
Nesse panorama, não se concebe a idéia de o adquirente,
não obstante haver efetuado o pagamento integral do preço ajustado, responder
com o imóvel pelo débito da empresa construtora inadimplente. Em última
análise, por débito que não contraiu”.
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