“Apelação Cível	Décima Oitava Câmara Cível
Nº 70052630944	Comarca de Porto Alegre
ALCIBIO MESQUITA BIBO NUNES		APELANTE/APELADO
BANRISUL - BANCO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL S/A		APELANTE/APELADO
BRASTEEL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA		APELADO

(...) Cuida-se de entendimento pacificado no âmbito desta Câmara e desta Corte, como se pode observar dos seguintes julgados:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. CONSTRUTORA. FALÊNCIA. HIPOTECA. INEFICÁCIA. Pacífica a jurisprudência desta Corte, inspirada em precedentes do STJ, no sentido de que a hipoteca em favor da instituição financeira que concedeu financiamento para a construção de edifício de apartamentos não prevalece em relação ao promitente-comprador de unidade autônoma que quita integralmente o preço, restando ao credor hipotecário, tão-somente, declarar seu crédito nos autos da falência da construtora. RECURSO IMPROVIDO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70007982929, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Pedro Luiz Pozza, Julgado em 13/05/2004).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. A hipoteca instituída para garantir financiamento de empreendimento imobiliário firmado exclusivamente entre agente financeiro e construtora, deve ser extinta quanto à unidade adquirida por terceiro de boa-fé, que honrou integralmente com as suas obrigações, buscando obter a propriedade de bem livre e desembaraçado. A escritura pública de compra e venda não constitui novação em relação ao contrato de promessa de compra e venda, mas, tão-somente, confirmação do negócio entabulado, desimportando que não repise a obrigação instituída no primeiro pacto, que permanece hígida. Sentença de procedência mantida. APELAÇÃO DESPROVIDA. (Apelação Cível Nº 70004871760, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: André Luiz Planella Villarinho, Julgado em 22/04/2004).

AÇÃO ORDINÁRIA DE DESCONSTITUIÇÃO DE HIPOTECA. QUITAÇÃO DO PREÇO. SUCUMBÊNCIA. MANTIDA A SUCUMBÊNCIA. HIPOTECA ASSUMIDA PELA CONSTRUTORA PERANTE O BANCO FINANCIADOR DA CONSTRUÇÃO. ÔNUS NÃO OPONÍVEL AOS ADQUIRENTES DE BOA-FÉ. POSSIBILIDADE DE LIBERAÇÃO DO GRAVAME REAL INSTITUÍDO PARA GARANTIR FINANCIAMENTO DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO ANTE O PAGAMENTO DO PREÇO. AQUISIÇÃO POR TERCEIRO DE BOA FÉ EM CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA ENCONTRANDO-SE QUITADO O PREÇO TOTAL EM FAVOR DA EMPRESA RESPONSÁVEL PELO EMPREENDIMENTO. APELOS DESPROVIDOS. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70004868584, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Rubem Duarte, Julgado em 02/06/2004).

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. QUITAÇÃO. HIPOTECA. PEDIDO DE CANCELAMENTO E ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. Integralmente quitado o preço da promessa de compra e venda pelo promitente comprador, é descabida a manutenção de gravame hipotecário sobre a unidade autônoma em decorrência do financiamento ainda devido pela incorporadora. Ineficácia da hipoteca declarada relativamente aos adquirentes. Pedido de adjudicação compulsória procedente, presentes os demais requisitos de lei e reputada como injusta recusa à outorga da escritura a pretensão da promitente vendedora em manter o gravame hipotecário embora já quitado o preço. Precedentes do STJ e desta Corte. Apelação provida. (Apelação Cível Nº 70006768170, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Leoberto Narciso Brancher, Julgado em 16/12/2003).

Diferente não é o entendimento sufragado pelo Augusto Superior Tribunal de Justiça, que acabou por editar o enunciado n.º 308 de suas Súmulas (aplicável ao caso, como já referido), cujo teor se transcreve, in verbis:

“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.

Ainda neste sentido:

 ERESP 415667 / SP ; EMBARGOS DE DIVERGENCIA NO RECURSO ESPECIAL

Relator Min. CASTRO FILHO (1119)

Data da Decisão 26/05/2004

Orgão Julgador S2 - SEGUNDA SEÇÃO

Ementa EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RECURSOS DO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. HIPOTECA INSTITUÍDA PELA CONSTRUTORA JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO. DIVERGÊNCIA SUPERADA. ARESTOS PARADIGMAS. BASES FÁTICAS DIVERSAS.

Pacificou-se na Segunda Seção não prevalecer, em relação aos compradores, a hipoteca instituída pela construtora ou incorporadora de imóvel junto ao agente financeiro, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação. Destarte, o adquirente da unidade habitacional responde, tão-somente, pelo pagamento do seu débito. Embargos de divergência rejeitados.

RESP 239557 / SC ; RECURSO ESPECIAL

Relator Min. RUY ROSADO DE AGUIAR (1102)

Data da Decisão 02/05/2000

Órgão Julgador T4 - QUARTA TURMA

Ementa PROMESSA DE COMPRA E VENDA. Embargos de terceiros. Hipoteca. SFH. A garantia hipotecária do financiamento concedido pelo SFH para a construção de imóveis não atinge o terceiro adquirente da unidade.

Recurso conhecido e provido.

Cumpre, neste passo, ao escopo de melhor elucidar o entendimento, citar parte do voto proferido pelo Ministro Ruy Rosado de Aguiar a respeito do tema em debate, no Recurso Especial nº 187.940-SP, referido pela Desa. Maria Isabel Broggini, nos autos da Apelação Cível nº 70003024098, verbis:

"(...) A hipoteca que o financiador da construtora instituir sobre o imóvel garante a dívida dela enquanto o bem permanecer na propriedade da devedora; havendo transferência, por escritura pública de compra e venda ou de promessa de compra e venda, o crédito da sociedade de crédito imobiliário passa a incidir sobre 'os direitos decorrentes dos contratos de alienação das unidades habitacionais integrantes do projeto financiado' (art. 22 da Lei nº 4.864/65), sendo ineficaz em relação ao terceiro adquirente a garantia hipotecária instituída pela construtora em favor do agente imobiliário que financiou o projeto. Assim foi estruturado o sistema e assim deve ser aplicado, especialmente para respeitar os interesses do terceiro adquirente de boa fé, que cumpriu com todos os seus compromissos e não pode perder o bem que lisamente comprou e pagou em favor da instituição que, tendo financiado o projeto de construção, foi negligente na defesa de seu crédito perante a sua devedora, deixando de usar dos instrumentos próprios e adequados previstos na legislação específica desses negócios”.

“As regras gerais sobre a hipoteca não se aplicam no caso de edificações financiadas por agentes imobiliários integrantes do sistema financeiro da habitação, porquanto estes sabem que as unidades a serem construídas serão alienadas a terceiros, que responderão apenas pela dívida que assumiram como seu negócio, e não pela eventual inadimplência da construtora. O mecanismo de defesa do financiador será o recebimento do que for devido pelo adquirente final, mas não a excussão da hipoteca, que não está permitida pelo sistema. (...)"

Nesse panorama, não se concebe a idéia de o adquirente, não obstante haver efetuado o pagamento integral do preço ajustado, responder com o imóvel pelo débito da empresa construtora inadimplente. Em última análise, por débito que não contraiu”.

http://www1.tjrs.jus.br/busca/?q=perda+da+ultima+chance&tb=jurisnova&pesq=juris&partialfields=%28TipoDecisao%3Aac%25C3%25B3rd%25C3%25A3o%7CTipoDecisao%3Amonocr%25C3%25A1tica%7CTipoDecisao%3Anull%29&requiredfields=&as_q.=. Acesso:  11/3/2013