“Extraído de: Espaço
Vital - 07 de Maio de 2012
“Área comum dos shopping centers e o direito dos locatários
"O locador não pode prejudicar ou limitar a utilização dos imóveis
alugados: esta é uma regra geral aplicável às locações residenciais e
comerciais". Artigo do advogado Francisco dos Santos Dias Bloch. "O
locador não pode prejudicar ou limitar a utilização dos imóveis alugados: esta
é uma regra geral aplicável às locações residenciais e comerciais"
Por Francisco dos Santos Dias Bloch,
advogado (OAB-SP nº 196.787)
Os contratos de locação de lojas em shopping centers, como uma regra
geral, permitem ao proprietário do shopping a utilização livre da área comum do
empreendimento, sem quaisquer restrições. Esta norma costuma estar expressa na
escritura de normas gerais do empreendimento, que constitui parte integrante
dos contratos de locação. É reforçada pelo artigo 54 da Lei de Locações, que
estabelece que:
Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center
prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação
respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.
É importante esclarecer que a relação contratual entre o empreendedor de
um shopping center e os seus locatários é atípica. O locador mantém um alto
grau de controle sobre o imóvel alugado, pois decide com exclusividade questões
relevantes de interesse comum aos locatários/lojistas, como: composição do mix
de produtos e serviços oferecidos, estratégia comercial a ser seguida pelo
empreendimento como um todo, e ocupação do imóvel. Ocorre que, ainda assim, há
limites legais para a utilização da área comum.
O locador não pode prejudicar ou limitar a utilização dos imóveis
alugados pelos locatários: esta é uma regra geral aplicável às locações
residenciais e comerciais. O artigo 22 da Lei de Locações declara que o locador
deve garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado e
manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel, sendo que esta norma
aplica-se igualmente nas relações entre o locador e os locatários de lojas em
shopping centers.
Na prática, isto significa que a realização de obras ou instalações no
empreendimento, que impossibilitem ou dificultem o trabalho normal dos
locatários/lojistas, podem ser impedidas ou paralisadas judicialmente.
Naturalmente é preciso levar em conta o bom senso e as relações normais
entre lojistas e empreendedor, antes de recorrer ao Poder Judiciário. Uma
reforma em determinado setor de um shopping, por exemplo, que trará benefícios
ao empreendimento como um todo, ou uma instalação para as festas de final de
ano, mesmo bloqueando parcialmente a visibilidade de uma vitrine, provavelmente
resultarão em mais vantagens que desvantagens para o locatário.
Mas há situações de abuso, em que o locatário pode impedir a utilização
da área comum.
Recentemente, um famoso shopping center da Capital de São Paulo
aproveitou um espaço vazio ao lado de uma loja ocupada e construiu uma nova
loja, bloqueando totalmente uma das vitrines do lojista anterior, e bloqueando
parcialmente a visão das demais vitrines. Isto foi feito sem a autorização
expressa do locatário. A questão foi levada ao Poder Judiciário, e o locatário
prejudicado conseguiu uma decisão liminar determinando que o shopping demolisse
a construção realizada indevidamente, sob pena de multa diária de R$ 5 mil.
A decisão foi baseada no artigo 22 da Lei de Locações, acima mencionado,
e levou em conta o fato de que esta norma é de ordem pública e, portanto, não
pode ser alterada por meio do contrato de locação mesmo em um shopping Center”.
francisco@cerveiraadvogados.com.br
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